올해 하반기 분양시장에 12만가구 나온다…서울은 1만4천가구

올해 하반기 분양시장에 12만가구 나온다…서울은 1만4천가구​

절반 이상 수도권 집중…원펜타스·레벤투스 등 분상제 아파트 다수 포함

서울의 한 재건축 단지[연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 오는 9∼10월 5만7천가구를 비롯해 올해 하반기에 모두 12만가구가 분양된다.​

수도권 분량이 크게 줄면서 전체 분양 물량은 지난해 하반기(13만7천924가구)에 비해 13% 정도 줄었다.

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19일 부동산R114의 하반기 분양물량 집계(지난 12일 기준)에 따르면 오는 7∼12월 분양 물량은 총 11만9천751가구(민영아파트 기준)다.

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7월 1만7천806가구, 8월 1만4천131가구, 9월 2만6천681가구, 10월 3만605가구, 11월 2만426가구, 12월 1만102가구 등으로, 전통적인 분양 성수기인 가을철에 물량이 몰렸다.

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서울의 하반기 공급 물량은 1만3천999가구로, 작년 동기(1만8천458가구) 대비 24% 감소할 전망이다.

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경기도는 3만6천998가구로 작년 동기(5만3천127가구)보다 30% 줄지만, 인천은 1만6천433가구로 작년(9천609가구)보다 71% 늘어난다.

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전체 수도권 물량은 6만7천430가구로 하반기 전체 물량 중 절반 이상이 수도권에 집중됐다.

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그러나 수도권 물량은 작년 동기(8만1천194가구)와 비교하면 17% 줄었다.

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수도권을 제외한 나머지 물량은 5만2천321가구로 작년(5만6천730가구)과 비슷한 수준이다.

래미안 원펜타스[삼성물산 제공. 재판매 및 DB 금지]

월별 주요 공급 단지를 보면 7월에는 최근 청약 시장의 관심을 한몸에 받는 '래미안 원펜타스'가 분양한다.

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신반포 15차 아파트를 재건축한 래미안 원펜타스는 최근 분양가가 역대 최고가인 3.3㎡당 6천737만원으로 결정돼 화제가 됐다.

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역대 최고가지만 주변 시세에 비하면 낮아 전용면적 84㎡ 기준 20억원가량의 시세차익이 기대돼 청약 수요자들이 대거 몰릴 전망이다. 일반 분양은 총 641가구 중 292가구다.

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서울 강남구 도곡동 '래미안 레벤투스'도 내달 분양을 준비 중이다. 308가구 중 133가구를 일반 분양하며 분양가 상한제 아파트여서 마찬가지로 수요 쏠림 현상이 예상된다.

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8월에는 광주 최대 규모 재개발사업인 '아크로 트라몬트'를 포함해 전체 물량 중 3분의 2가 지방에서 공급된다.

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광주 광산구 신가동 일대를 재개발한 아크로 트라몬트는 4천718가구 중 1천419가구를 일반 분양한다.

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9월에는 HDC현대산업개발이 역점 사업으로 추진하는 서울 노원구 광운대 역세권 개발을 통해 3천173가구 가운데 2천78가구를 일반 분양으로 공급한다.

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10월에는 또 다른 분양가 상한제 아파트인 서울 송파구 신천동 '잠실르엘' 분양이 예정돼 있다.

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11월에는 서울 서초구 방배동 '디에이치방배'가 분양에 나선다.

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해당 단지는 일대 재건축 사업 중 가장 규모가 크고 현대건설이 고급 주거 브랜드 '디에이치'를 적용해 청약 수요자들의 관심이 집중된 단지 중 하나다. 특히 일반 분양 물량이 전체 3천65가구 중 40.6%인 1천244가구에 이른다.

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[표] 2024년 하반기 월간 분양물량 추이 (단위:가구)

* 6월 12일 기준. [부동산 R114 제공]

lucid@yna.co.kr

권혜진(lucid@yna.co.kr)

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국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]

 

국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]

3년 연평균 8~9% 고배당…투자자 20년 9만명→23년 41만명 증가

규제→지원 중심 개편…프로젝트리츠 도입, 인가→등록제로 개선

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 98조 원 규모의 국내 리츠(REIT) 시장을 집중 육성한다. 이를 위해 규제 일변도인 현행 리츠제도를 지원 중심으로 개편해 사업성을 끌어올린다. 또 국민들의 리츠 투자 접근성을 높여 고배당을 통한 가계 소득 증진을 도모한다는 목표다.

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국토교통부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.

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다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답

-펀드랑 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라 얘기가 많았던 것 같은데. 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.

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▶일단 개발 리치는 거의 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들, 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 이런 것들은 저희가 체크해서 부담을 좀 덜어주되 안전장치는 유지하는 거다. 또 기존에 종로에 좋은 빌딩이 나왔다 그러면 사모펀드 리츠가 다 달려들어서 매입할 텐데 기존의 리츠 같은 경우는 저희한테 좋은 부동산 나왔으니까 저희 매입할게요. 해서 적정한지 가격도 우리한테 체크하고 인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 저희가 규제를 좀 풀어줄 겁니다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 이제 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 보고 있다.

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-프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.

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▶리츠의 자기자본 비율은 자기 자본의 2배까지만 대출이 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데, 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 그러니까 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38% 다. 자기 자본율이 낮은 거는 선분양해서 준공하자마자 엑시트 하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 고 레버리지가 가능한데 이거는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 가지고 가야지 안정적으로 갈 수 있기 때문에 자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.

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-프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.

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▶모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리치가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 거다. 업계 사람들을 많이 만나봤는데 예를 들어 어떤 AMC가 주유소를 부지를 가지고 있는데 요새 주유소로 수익이 떨어지니까 이걸 철거하고 다른 용도로 많이 개발한다. 그래가지고 코리빙(Coliving)이라고 그런 것들이 많이 가고 있는데 코리빙으로 바꾸려고 하는데 리츠로 운영할 건데 리츠로 개발하니까 너무 규제가 많다는 거다. 그래가지고 PFV로 개발해서 세금 한 번 더 내더라도 그냥 PFV로 개발하겠다 이런 민원이 많았다. 그래서 리츠로 운영 관련 자산들을 리츠로 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 거지 기존에 우리나라에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리치로 다 커버하겠다 이런 건 아니다.

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-cr리츠 자금 조달 금리가 지금 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면은 한 5% 포인트 정도 떨어진다는 건지.

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▶확실한 거는 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데,모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 거고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다. 제가 몇 프로라고 딱 얘기하기는 그렇지만 증권사 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13%~14% 이렇게 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면은 한 자릿수로 확 떨어진다고 얘기한다.

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-수익률은 어느 정도 인지.

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▶cr리츠가 어느 정도 배당이 돼야 되기 때문에 수익률이 돼야지만 굴러가는 건데, 기존에 14% 됐을 때는 안 굴러가는 사업장들이 예를 들어서 6~7% 떨어진다 그러면 돌아가는 사업장이 되는 거죠. 수익률은 저희한테 등록을 하는 건데 아마 하반기에 등록 신청을 하게 되면 수익률이 나오는데 그걸 한번 봐야 될 것 같다.

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-그러면 HUG 보증이 없으면 수익률이 나오기 어렵다는 얘기인지.

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▶쉽지 않죠. 근데 그렇게 하지 않고서도 5000가구 정도는 하겠다고 나왔다. 이게 모기지 보증을 우리가 허용하겠다라고 발표하기 전에 4월달에. 이제 제가 만약에 미분양 주택을 가지고 있는데 본 PF로 이제 건축비 대출받아가지고 이제 상환해야 되는데 이게 이게 분양이 안 되니까 돈 나올 데가 없다. 또 준공하게 되면 이걸 또 운영 손실도 발생하는 건데 어쨌든 간에 cr리츠로 임대사업자의 역할로서 이제 임대인을 모집해가지고 임대료 받고 보증금 받고 cr리츠한테 좀 할인 매각하더라도 일정 부분 본 PF 대출을 좀 상환을 해야지 본인들이 회사가 이제 유지될 수 있기 때문에 궁여지책으로도 이제 하려고 하는데 여기에 모기지 보증이 더해지면 아무래도 조금 더 개선되는 구조다.

-공공지원민간임대 리츠랑 미분양 CR리츠는 수요 조사를 했는데, 수도권도 좀 있는지.

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▶cr 리치는 어차피 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 거고, 공공지원 민간 임대 리치는 제가 다 보지는 않았지만 수도권도 많다. 왜냐하면 분양을 맨 처음에 하려고 했던 사업장들이기 때문이다. 다만 기금 지분(equity) 들어가기 때문에 기금이 최저 수익률을 맞출 수 있는지 여부를 판단해가지고 민간 전문가들이 모인 전문집단에서 기금투자심의위원회에서 이걸 결정한다. 심의를 하고 있다. HUG 관계자한테 어떠냐 했더니 위치가 나쁘지 않다고 들었다. 왜냐하면 처음부터 분양을 염두에 두고 했던 사업장들이기 때문에 나쁘지 않다라고 얘기하더라고요.

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-헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지말고도 앞으로 계속 나오는 건지.

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▶입지마다 지금 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 우리가 수용해가지고 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식인 거다. 그냥 보시면 알겠지만 신도시가 개인을 상대로 분양을 하다 보니 상가 공실이 높고 관리가 안 되다 보니 신도시를 안정적으로 전문가가 운영하면서 신도시가 안착될 수 있도록 역할을 해주는 게 리츠라고 생각한다. 그래서 여러모로 봤을 때 리츠 방식은 굉장히 그 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 좀 셰어하는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 보고 있다.

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-리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.

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▶특정 회사 이름을 거론하기가 좀 그렇지만 최근에 신도시에 주상복합 용지를 분양받아가지고 주거는 분양해 버리고 상가 시설은 본인들이 운영하면서 행사도 하고 여러 가지 해가지고 다른 데는 공실이 많은데 거기는 공실이 없었다. 왜냐하면 리츠가 운영한다고 해서 없는 수요가 생긴다는 게 아니라 지금 신도시 상가들은 다 개별 민간 분양한다. 다 부동산 들어와 있고 한데 수요 맞춰가지고 이벤트도 하고 체계적으로 관리하게 되면 공실이 발생하지 않고 잘 운영될 수 있다. 또 업무도 마찬가지다. 아무래도 내가 이거를 건설에서 운영까지 한다고 했을 때는 어떻게 하면 이 공실이 발생하지 않고 프로그램을 잘 만들까라고 생각하는데 단순히 분양하고 끝날 거면은 얼마나 비싸게 팔아야지 이것밖에 생각 안 한다.

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우리나라도 좀 부동산 시장이 운영 중심으로 가야 되지 않겠느냐 그러기 위해서는 리치가 어차피 운영 베이스로 가는 거기 때문에 그런 측면을 봤을 때는 좀 리츠가 역할을 해주면 그런 부동산 시장이 조금 선진화되는데 좀 역할을 할 수 있겠다는 바램으로 저희가 리츠 방식으로 공급하겠다는 거다.

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조용훈 기자 (joyonghun@news1.kr)

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인구감소 지방소멸 위기 등 대전환 , 시대의 새로운 국토종합계획 마련

인구감소 지방소멸 위기 등 대전환 , 시대의 새로운 국토종합계획 마련 

- 제 5차 국토종합계획 수정 을 위한 토론회 개최, 

 초광역 메가시티 도시혁신 국토공간 입체화 新교통망 등 논의-  

- 대전 도심융합특구,충청권 메가시티의 시작 -

국토교통부는 6.17.(월) 대전 도심융합특구에서 합동 세미나를 개최하고 「제5차 국토종합계획(2020~2040)」 수정 전략을 논의한다고 밝혔다.

- 국토교통부는 「대전환시대 새로운 국토종합계획 수립방향 모색을 위한 토론회」를 개최하여 ‘제5차 국토종합계획 수정계획(2026~2040)’ 마련을 위한 수정전략을 모색함.

- 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 ‘모두를 위한 국토, 함께 누리는 삶터‘라는 비전을 토대로 저성장시대와 4차 산업혁명, 국토환경 개선 등에 대응하는 유연한 공간전략을 제시하였음.

- 다만, 5차 계획 수립 이후 인구감소·지방소멸 위기 가속화, 코로나 19 팬데믹, GTX 등 교통망 변화 등으로 국토여건이 급변하였고, 5차 계획은 구체적 공간계획 없이 유연한 지침으로 구성되어, ’24년도에 수정계획 마련에 착수함.

□ 국토교통부는 앞으로 국토 도시 인프라 기후 환경 디지털 등 다양한 분야의 학회 국책연구원 지방연구원 대학 등과 함께 전문가 자문단을 구성하여 국토종합계획 수정전략을 심도있게 논의하고, ‘ 

ㅇ 향후 지자체와도 국토 지역정책협력회의 - ’와 ‘찾아가는 지역 설명회’ 를 통해 지역과 긴밀히 소통할 계획이다. 

 □ 국토교통부 박상우 장관은 개회사를 통해 인구감소와 지방소멸 위기에 “ 대응하기 위해서는 컴팩트한 거점에 기능을 모으고 이를 촘촘히 연계 하는 것이 필요하며 이를 반영할 수 있도록 , 국토종합계획의 정비가 필요하다 라고 하며 ” , 

 ㅇ 오늘 논의된 내용과 향후 지역 전문가들과 함께 마련한 추진전략을 

  제5차 국토종합계획 수정계획 5 (’26~’40)에 담을 것 이라고 밝힐 예정이다.

<붙임>
1. 제5차 국토종합계획 주요 수정전략
2. 발제 주요 내용
3. 도심융합특구 사업 개요
4. 대전 도심융합특구 사업 개요