(론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

 (론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

    

경,공매 시장의 맛있는 투자물건 찾기

유입방식의 채권투자로 세테크 확보

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연일 계속되는 장마가 많은피해를 속출하면서 한반도도 결국은 안전지대에서 피해가질 못하는 것 같은데 제발 올해도 적당히 지나갔으면 하는 바램이다.

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세상에 영원한 것은 없다고 코로나19의 여파로 하늘 높은줄 모르고 기승을 부리던 부동산 폭등이 이제는 폭락을 넘어 거의 전멸하다시피 하는데 필자가 누누이 강조하였듯이 지난 2년간 윤석열 정부의 주택공급부족이 또한번 큰화근이 일거라 했는데 요근래에 서울 일부에서 회복의 봉화불이 오르는 것 같은데??

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회복기(?)에 접어든 부동산시장의 여파가 경매장에서 서서히 나타나는게 그동안 무관심속에 방치되던 오피스텔,빌라 등 비아파트가 관심대상으로 떠오르는게 이제는 내집마련의 적기가 찾아온게 아닌가 하고 조심스럽게 예측을 해본다.

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지난 시간에 부실채권(NPL)이 무었인지 알아봤다면 이제는 부실채권(NPL)을 어떻게 투자하고 또 어떻게 수익을 올리는지 알아보자.

    

1.채권투자(LOAN SALE)로 수익발생

경매가 진해되는 부동산의 순위채권을 할인 매입하여 낙찰이 되었을 때 배당금을 받게되는데 이때 채권투자금과 확정배당금의 차액이 발생되는데 이게 론세일(LOAN SALE) 방식의 채권투자다.

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[장점]

여기서 부실채권(NPL)투자의 큰장점이 해당채권을 매입할 때 할인을 받게되는데 계약서에 기재되는 채권매입액은 할인금액이 아닌 해당채권의 확정총액까지 가능하게되 기간의 이익을 최대한 키울 수 있는 장점이다.

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[단점]

론세일(LOAN SALE)투자의 가장큰 함정은 해당채권의 매입과 진행과정이 복잡하고 절차가 까다로워 일반인의 접근이 무척 힘들다 생각되는데 이부분을 일부 경매전문가나 투자기관에서 투자자에게 정확한 설명을 하지않아 앞으로는 남는데 뒤로는 손해를 보게되 투자자들의 관심대상에서 멀어지고 있는 현실이다.(이부분은 다음에 별도로 짚어볼께요.)

2.해당부동산 유입방식

이 부분이 부실채권(NPL)투자의 가장 큰 매력이라 할 수 있는데 이는 해당채권을 매입한 후 경매당사자 지위를 확보하여 해당 물건을 일반인보다 월등한 지위를 확보하여 낙찰을 받는 것이다.

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[장점]

해당 채권을 매입할 때 앞에서도 얘기를 하였듯이 매입하는 채권액이 할인된 금액이 아닌 총 채권액(채권원금+이자+이자의이자)으로 매입을 하게 되면서 경쟁력을 확보하는 것입니다.

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즉 채권을 매입한 후 해당 물건에 입찰을 참가할 때 낙찰금액을 총채권액까지 입찰하게 되면서 일반인들의 경쟁을 따돌릴 수 있다는 것이다.

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내가 확보한 채권총액만큼의 금액으로 입찰을 하게 되면 잔금납부 시 상계처리를 할 수 있어 별도의 추가자금이 발생하질 않고 총채권액이 낙찰가액이 되면서 향후 매각 시 양도소득세를 절세할 수 있으며 이 혜택은 해당 물건을 매입하는 매수인 에게도 돌아갈 수 있다.

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[단점]

일반 경매에 비해 채권 매입에 대한 초기자금 과다투자로 인한 부담과 낙찰대금의 업으로 인해 취,등록세 부담이 커질 수 있으며 근저당채권의 질권부 대출을 발생시킬 경우 낙찰 후 배당까지 많은 이자를 부담 할 수 있다.

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부실채권(NPL)투자의 기본은 양질의 좋은 물건을 보는 안목이 필요하며 이보다 더 큰 기술이 필요한 것은 해당 물건을 2차 가공하여 좋은 상품을 만드는 기술과 혜안이 필요하다 할 수있다.

필자는 경매와공매물건 중 각종 사업부지를 부실채권(NPL)으로 확보하여 시행사에게 매입케 하여줌으로 큰 수익을 올려주고 있어 불경기에 또 다른 불루오션을 창출하고 있습니다.

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관심있는 개인투자자나 시행사의 참여를 기다리며 궁금한점 댓글로 올려주세요~

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

 

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

무용지물이 된 선매입 확약

물류센터 개발사업에서 선매입 확약은 목적물을 완공한 후 일정 기간 이내 매각 또는 담보대출로 PF원금의 상환이 어려울 때, 확약자가 매수함으로서 대출 원금을 안전하게 기한 내 상환받기 위해 생겨났습니다.

확약 금액은 많아봐야 원가 수준이거나, 아니면 그에 한참 미치지 못합니다. 시행사의 자기자본을 제외한 금액 정도라도 확약돼 있으면 그나마 다행입니다.  선매입 확약을 하면 확약인에게 수수료를 지급합니다. 그런데 이렇게 돈을 주고 한 '선매입 확약'이 아무런 안전장치가 되지 못하고 있습니다. 시행사나 대주단에도 의미가 없습니다.

선매입 확약이 왜 아무런 안전장치가 안되는가 하면 우선 사업이 잘 되면, 그냥 버리는 비용이 되기 때문입니다.

개발도중 지금처럼 자산가치가 떨어져 원가 이하가 된다면,  시행사는 이미 자기자본의 회수는 어려워지는 시점이라 사업에서 배제되거나 스스로 철수하게 될 것이고, 십중팔구 공사비 유보금 처리가 안 되어 제한물권이 되기가 쉽습니다.

그러면, 확약인은 매입확약 조건에 부합하지 않는다고 해 정당하게 빠져나가면 역시 수수료는 그냥 버리는 비용이 됩니다. 설령, 시행사가 끝까지 남아 매입확약을 할 수 있는 여건을 만든다고 해도 온갖 방법을 동원해 확약하지 않으려 할 것입니다.

왜냐하면, 처음부터 확약할 능력이 안 되고 능력이 된다 해도 확약이 실행 될 상황이라면 지금처럼 경기 여건이 안 좋아졌기 때문이기에 확약인이 굳이 큰 손실을 감수하고 대주단을 위해 매입을 하려고 하지는 않을 것입니다.  따라서 선매입 확약은 만약이라는 보험의 기능도 없고 그냥 대주단을 위한 딱 “플라시보 효과"뿐입니다.

금리가 떨어져도 토지값이 비싸면 개발사업은 쉽지 않아

전편에 말씀드린바와 같이 임대료 대비 높은 토지가격으로 매입했으면, 다른 사업으로 빠르게 전환하는 것이 맞을 것입니다. 금리가 떨어져도 어차피 사업성이 나오지는 않기 때문입니다.

앞으로 공급이 감소해 공실이 줄어들어도 임대료 상승률은 당분간 저조할 것이고, 이미 수년전보다 40~50% 올라버린 공사비는 경기 악화와 건설 산업 침체로 최근 다소 줄어들기는 했지만, 예전에 비해서는 여전히 높기 때문에, 토지를 비싸게 매입했다면, 물류창고 개발은 사실상 어렵다고 봐야 합니다.

물류창고 개발 사업지의 평당 토지매입 단가
(계획관리지역 - 경사지설계)  임대단가(월) x 40만원 이하
(유통상업 및 공업지역 - 평지설계)  임대단가(월) x 120만원 이하

공사비가 하락한 3가지 이유

간혹, 제게 물류창고 상온공사비 1군 기준 평당 400만원 이하로 최근에 계약한 사례가 있는지 문의하는  업계의 기술자 분들이 있습니다. 언제부터 사례를 찾았을까요? 공사비가 오를 때는 사례가 있어서 올랐을까요? 아닙니다.  

건설 원자재가 오르고, 인건비가 오르고, 공급 대비 수요 폭등으로 몇몇 공종의 공사비가 올라서입니다. 올라갈 만한 근거에 의해서 올랐지 사례에 의해 오른 것은 아닙니다.

과거 제가 어느 종합건설사에서 관급(지방정수장)현장의 공무과장으로 있을 때입니다. 착공 후 잠시 중단됐던 현장이 재개 되면서 선발대로 투입하게 됐습니다. 저는 앞서 공무를 담당했던 분의 인수인계 없이 투입을 하게 됐는데, 곧 연말이라 급하게 기성서류를 접수해야 했는데 첫 기성 이었습니다.

인적으로 시간적으로 여력이 없던 저는 당시 약식기성(도면,내역,수량)을 요청했고, D사의 감리단장이 본인께서 지금까지 최초기성은 약식기성으로 준 “사례”가 없었다고 하면서, 정식기성(도면,내역,수량,단가,품질,안전,자재에 대한 모든 서류작성)을 요청 지시했습니다.

참고로 관련 규정은 “공사 기성 3회 최소한 1회는 정식기성으로 한다”라고 돼 있습니다. 저는 “국가계약법” 및 “책임감리수행업무지침”의 법규를 가지고 국토부에 질의하여 답을 얻은 후 근거를 가지고 감리단을 설득했고, 매사 합리적이고 슬기로웠던 감리단장도 수긍하고 최초기성을 약식으로 진행한 적이 있습니다. 그 단장께는 개인적으로 새로운 사례가 됐을 것입니다.

이 질의 회신은 2012년 1월에 '네이버 토목 관련 카페'에 올려 3년 넘게 도움을 받았다는 댓글이 달렸습니다. 전문인 카페라 조회수 100이 넘는 글이 거의 없는 곳인데, 조회수가 1500인 것을 보니, 같은 고민을 했던 분들이 참 많았던 것 같습니다.

따라서, 기술자는 사례를 찾는자가 아니고, 근거를 가지고 사례를 만드는 자가 돼야 합니다.

모든 사업장의 공사비는 '케이스 바이 케이스'입니다. 건설인이 아닌 분들은 평당 단가를 기준으로 할 수 밖에 없지만, 건설인은 수량과 단가로 확인해야 합니다.

설계 할 때, 선하나 하나 원가를 생각하면서 그린 도면과 토지와 특성, 사업의 목적을 제대로 알지 못하고 복사해 붙여넣기를 한 설계와는 평당 공사비가 같을 수는 없습니다.

공사비가 떨어진 이유 세 가지는 다음과 같습니다.

1.급격히 올랐던 건설 원가가 다소 떨어졌습니다.  공사비가 오른 것만 언론에 노출되고 내린 건 나오지 않습니다. 기름값이 많이 올랐다고 해도   무연휘발유 기준 2007년이나 지금 2024년 단가나 거의 비슷합니다.

2.건설 호황기 공급대비 수요 폭등으로 가격이 많이 올랐던 일부 공종의 공사비가 많이 내려갔습니다. (PC공법이 적용된 물류창고 공사비의 약 25%는 PC공사입니다.)

3.건설경기 침체로 일거리가 없습니다. 이제 경쟁력 있는 건설사만 살아남을 것이고 사업성이 좋고 공사비가 잘 나오는 사업장에 대해서는 건설사들의 수주경쟁이 심화될 것입니다. 당연히 입찰가격이 떨어질 것이고요. 대형 프로젝트들은 여전히 금융을 조달하기 위해 대형 건설사의 신용 공여로 추진되겠지만, 그렇지 않은 중소형 사업장은 금융사도 건설사도 진행해야 할지 많은 고민이 필요 할 듯합니다.

마지막으로 건설사 분들에게 항상 드리는 말씀이 있습니다. “평당 공사비가 중요한 것이 아닙니다. 남느냐 안 남느냐 그리고 남으면 얼마나 남느냐가 중요합니다. 그리고 원가가 높으면 오히려 그 사업의 독이 될 수가 있으며, 그 피해는 건설사에게 전가 될 수 있습니다.”

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