'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

 

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

무용지물이 된 선매입 확약

물류센터 개발사업에서 선매입 확약은 목적물을 완공한 후 일정 기간 이내 매각 또는 담보대출로 PF원금의 상환이 어려울 때, 확약자가 매수함으로서 대출 원금을 안전하게 기한 내 상환받기 위해 생겨났습니다.

확약 금액은 많아봐야 원가 수준이거나, 아니면 그에 한참 미치지 못합니다. 시행사의 자기자본을 제외한 금액 정도라도 확약돼 있으면 그나마 다행입니다.  선매입 확약을 하면 확약인에게 수수료를 지급합니다. 그런데 이렇게 돈을 주고 한 '선매입 확약'이 아무런 안전장치가 되지 못하고 있습니다. 시행사나 대주단에도 의미가 없습니다.

선매입 확약이 왜 아무런 안전장치가 안되는가 하면 우선 사업이 잘 되면, 그냥 버리는 비용이 되기 때문입니다.

개발도중 지금처럼 자산가치가 떨어져 원가 이하가 된다면,  시행사는 이미 자기자본의 회수는 어려워지는 시점이라 사업에서 배제되거나 스스로 철수하게 될 것이고, 십중팔구 공사비 유보금 처리가 안 되어 제한물권이 되기가 쉽습니다.

그러면, 확약인은 매입확약 조건에 부합하지 않는다고 해 정당하게 빠져나가면 역시 수수료는 그냥 버리는 비용이 됩니다. 설령, 시행사가 끝까지 남아 매입확약을 할 수 있는 여건을 만든다고 해도 온갖 방법을 동원해 확약하지 않으려 할 것입니다.

왜냐하면, 처음부터 확약할 능력이 안 되고 능력이 된다 해도 확약이 실행 될 상황이라면 지금처럼 경기 여건이 안 좋아졌기 때문이기에 확약인이 굳이 큰 손실을 감수하고 대주단을 위해 매입을 하려고 하지는 않을 것입니다.  따라서 선매입 확약은 만약이라는 보험의 기능도 없고 그냥 대주단을 위한 딱 “플라시보 효과"뿐입니다.

금리가 떨어져도 토지값이 비싸면 개발사업은 쉽지 않아

전편에 말씀드린바와 같이 임대료 대비 높은 토지가격으로 매입했으면, 다른 사업으로 빠르게 전환하는 것이 맞을 것입니다. 금리가 떨어져도 어차피 사업성이 나오지는 않기 때문입니다.

앞으로 공급이 감소해 공실이 줄어들어도 임대료 상승률은 당분간 저조할 것이고, 이미 수년전보다 40~50% 올라버린 공사비는 경기 악화와 건설 산업 침체로 최근 다소 줄어들기는 했지만, 예전에 비해서는 여전히 높기 때문에, 토지를 비싸게 매입했다면, 물류창고 개발은 사실상 어렵다고 봐야 합니다.

물류창고 개발 사업지의 평당 토지매입 단가
(계획관리지역 - 경사지설계)  임대단가(월) x 40만원 이하
(유통상업 및 공업지역 - 평지설계)  임대단가(월) x 120만원 이하

공사비가 하락한 3가지 이유

간혹, 제게 물류창고 상온공사비 1군 기준 평당 400만원 이하로 최근에 계약한 사례가 있는지 문의하는  업계의 기술자 분들이 있습니다. 언제부터 사례를 찾았을까요? 공사비가 오를 때는 사례가 있어서 올랐을까요? 아닙니다.  

건설 원자재가 오르고, 인건비가 오르고, 공급 대비 수요 폭등으로 몇몇 공종의 공사비가 올라서입니다. 올라갈 만한 근거에 의해서 올랐지 사례에 의해 오른 것은 아닙니다.

과거 제가 어느 종합건설사에서 관급(지방정수장)현장의 공무과장으로 있을 때입니다. 착공 후 잠시 중단됐던 현장이 재개 되면서 선발대로 투입하게 됐습니다. 저는 앞서 공무를 담당했던 분의 인수인계 없이 투입을 하게 됐는데, 곧 연말이라 급하게 기성서류를 접수해야 했는데 첫 기성 이었습니다.

인적으로 시간적으로 여력이 없던 저는 당시 약식기성(도면,내역,수량)을 요청했고, D사의 감리단장이 본인께서 지금까지 최초기성은 약식기성으로 준 “사례”가 없었다고 하면서, 정식기성(도면,내역,수량,단가,품질,안전,자재에 대한 모든 서류작성)을 요청 지시했습니다.

참고로 관련 규정은 “공사 기성 3회 최소한 1회는 정식기성으로 한다”라고 돼 있습니다. 저는 “국가계약법” 및 “책임감리수행업무지침”의 법규를 가지고 국토부에 질의하여 답을 얻은 후 근거를 가지고 감리단을 설득했고, 매사 합리적이고 슬기로웠던 감리단장도 수긍하고 최초기성을 약식으로 진행한 적이 있습니다. 그 단장께는 개인적으로 새로운 사례가 됐을 것입니다.

이 질의 회신은 2012년 1월에 '네이버 토목 관련 카페'에 올려 3년 넘게 도움을 받았다는 댓글이 달렸습니다. 전문인 카페라 조회수 100이 넘는 글이 거의 없는 곳인데, 조회수가 1500인 것을 보니, 같은 고민을 했던 분들이 참 많았던 것 같습니다.

따라서, 기술자는 사례를 찾는자가 아니고, 근거를 가지고 사례를 만드는 자가 돼야 합니다.

모든 사업장의 공사비는 '케이스 바이 케이스'입니다. 건설인이 아닌 분들은 평당 단가를 기준으로 할 수 밖에 없지만, 건설인은 수량과 단가로 확인해야 합니다.

설계 할 때, 선하나 하나 원가를 생각하면서 그린 도면과 토지와 특성, 사업의 목적을 제대로 알지 못하고 복사해 붙여넣기를 한 설계와는 평당 공사비가 같을 수는 없습니다.

공사비가 떨어진 이유 세 가지는 다음과 같습니다.

1.급격히 올랐던 건설 원가가 다소 떨어졌습니다.  공사비가 오른 것만 언론에 노출되고 내린 건 나오지 않습니다. 기름값이 많이 올랐다고 해도   무연휘발유 기준 2007년이나 지금 2024년 단가나 거의 비슷합니다.

2.건설 호황기 공급대비 수요 폭등으로 가격이 많이 올랐던 일부 공종의 공사비가 많이 내려갔습니다. (PC공법이 적용된 물류창고 공사비의 약 25%는 PC공사입니다.)

3.건설경기 침체로 일거리가 없습니다. 이제 경쟁력 있는 건설사만 살아남을 것이고 사업성이 좋고 공사비가 잘 나오는 사업장에 대해서는 건설사들의 수주경쟁이 심화될 것입니다. 당연히 입찰가격이 떨어질 것이고요. 대형 프로젝트들은 여전히 금융을 조달하기 위해 대형 건설사의 신용 공여로 추진되겠지만, 그렇지 않은 중소형 사업장은 금융사도 건설사도 진행해야 할지 많은 고민이 필요 할 듯합니다.

마지막으로 건설사 분들에게 항상 드리는 말씀이 있습니다. “평당 공사비가 중요한 것이 아닙니다. 남느냐 안 남느냐 그리고 남으면 얼마나 남느냐가 중요합니다. 그리고 원가가 높으면 오히려 그 사업의 독이 될 수가 있으며, 그 피해는 건설사에게 전가 될 수 있습니다.”

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물류창고 공매 사례 분석
알,테,쉬 진출로 인한 물류창고 개발사업의 변화
외국계 자본의 진출, 새로운 PF구조

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

 

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

물류센터 개발사업에서 '책임준공'이 꼭 필요한가

시공사가 사업주(건축주)와 건설도급을 맺고 정해진 기일까지 목적물을 완공하는 건 당연한 일입니다. 그리고 이를 보증하기 위해 공사이행보증서(계약이행 보증)를 제출하는데 기한을 어길 경우 일수별로 공사비 지체상금이라는 제약도 가해집니다.

공사비를 수백억원대 이상 확보한 사업장에서 시공사가 고의로 또는 그 밖의 불가피한 사유로 공사를 중단할 확률은 매우 희박합니다. 또한 사업주는 하도급대금 직접지급, 건설기계대여금지급보증, 필요시 노무비도 직접 지불 할 수 있으니 원도급 및 하도급사가 공사 기성금을 다른 용도로 유용하는 것도 어느정도 예방 할 수 있습니다. 따라서 목적물을 기한 내 완공 한다는 의미에서 '책임준공 계약'이 필요하지 않아 보입니다.

책임준공 계약이란 기한 내 준공하지 못할 경우 사업주의 채무를 인수한다는 점에서 언뜻 보기에 사업의 성공 즉, 목적물을 완수하려는 굳은 의지로 보일 수 있지만, 실체는 그냥 신용장사일 수 있습니다. 대주단은 빌려준 돈을 신용이 우수한 건설사를 통해 돌려받으면 그만이니까요.

부동산신탁사의 신용보강이 필요없이 책임준공이 가능한 시공사는 공사 중 본인의 견적 실수이든 사업주의 잘못이든, 아니면 물가상승 요인이든 처음 계획한 공사 이윤에서 차질이 생기면 얼마든 사업을 흔들 수 있습니다.

책임준공을 이행하지 않고 채무를 인수한다든지, 공사 중 임차를 위해 설계 변경을 할려고 해도 불응하거나 높은 변경공사비를 제시하는 방식으로 말이죠. 이른바 1군 건설사 리스크입니다. 실제 그 리스크는 여러 사업장에서 일어나고 있습니다.

신용이 부족한 시공사에 책임준공 신용을 제공한 신탁사는 사실 책임준공을 온전히 커버할 수 있는 능력이 되지 않습니다. 비주거용 상업시설만 해도 상품 종류가 다양한데, 저 마다 전문인력을 채용해 보유 할 수도 없고 기껏해야 건설인 출신 몇 명 확보한 게 전부일 것입니다.

신탁사는 건설사가 아닙니다. 신탁사는 기존 시공사에 부실이 생기면 시행사를 대신해 새롭게 대체할 시공사를 선정하는 역할을 하는 것입니다. 만약 시행사가 신탁사보다 본 사업의 이해도가 높고 전문인력을 갖추고 있다면, 신탁사에 책임준공 확약기능은 굳이 필요없을 것입니다. 시행사가 새로운 시공사를 선정해 공사를 이어가는 게 훨씬 빠르고 유연할 테니까요.

따라서, 개발 사업에서 1군 건설사의 책임준공에 따른 채무인수나 신탁사의 책임준공 확약은 불필요합니다. 차라리 책임준공이라는 신용보강 비용을 이연 공사비를 줄인다든가, 설계변경 또는 건설사를 교체할 일이 있을시 예비비로 남겨두는 게 사업구조를 튼튼히 하고 대주단, 건설사, 시행사 등 참여자에 더 득이 될 것입니다.

앞서 언급한 바와 같이 시공사에 책임준공 미이행에 따른 채무인수를 없앤다고 해 공사가 중지되는 일은 흔하지 않습니다. 만약 지연될 경우 지체상금 비율을 높여 지연에 대한 대주단의 이자비용을 충당하면 될 것입니다. 무지막지한 채무인수보다는 시일을 지체된 만큼 이자를 내는 게 시공사도 부담이 적을 것이고, 대주단도 지연에 대한 이자를 받을 수 있으니 문제될 일은 없을 것입니다.

(예시) 지체상금 산출
총사업비 1000억원 / PF조달 800억원 / 공사비 600억원
계약금액(600억) x 1000분의 1 x 지체일수, 즉 년 금리 36.5%
PF조달금액으로 환산하면 연 금리 27.4%  총사업비기준으로 환산하면 연 금리 21.9%

신용등급 AA급 1군 건설사 기준 책임준공을 하지 않고 지체상금 구조로  지체일수 당 1000분의 3을 얘기하는 한 곳도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

정리하자면, PF금융에서 책임준공이란 허울은 최상위 건설사와 신탁사의 신용장사고, 최상위 건설사의 시공 독과점을 조장하는 동시에 때때로, 목적물을 완공한 후에도 유치권 행사라는 극단적인 상황 발생시 대주단에도 큰 위험부담으로 작용할 수 있습니다.  시행사와 다수 건설사에 피해만 주는 구조가 될 수 있습니다.

건설사의 책임준공에 따른 채무인수 조건이 사라진다면, 신탁사의 책임준공에 대한 신용공여 비용을 포함해 공사비는 10% 이상 줄어들 것입니다. 줄어든 만큼 사업성은 확보될 것이고, 절감한 비용을 공사비 예비비로 남겨두면 사업성도 한층 탄탄해질 것입니다.

사례1)공사비가 급상승해 시행사와 공사비 조정 협의 후 해결이 되지 않자 시공사가 고의로 공사를 지연한 후 책임준공 미이행 및 채무인수한 사례.
사례2)1군 건설사가 비싼 금액에 공사한 후 임차 및 분양 실패해 공매 진행...시공사의 유보비용 등 유치권 문제로 대주단 손실이 불가피한 사례.
사례3) 준공 후 건설사가 사업장을 인수 인계하지 않음으로써 대주단이 발만 동동구르고 힘들어하는 사례.

이제 소송 판례로 실제 일어난 사례를 통해 '물가변동 없음'이나 '공사비 증액 없음'으로 계약해도 추가 공사비를 지급할 수 있다는 점을 알게 됐습니다.

또한 소송이 아니더라도 시공사가 사업기간 중 얼마든지 위력행사를 할 수 있기에 앞으로는 '건설사의 책임준공 미이행에 따른 채무인수' 보단 좀 더 현실적으로 적용 가능한 새로운 대안이 필요하지 않을까 생각합니다.

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'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(3)
선임차 확약의 허와 실

실무자가 바라본 '이커머스 성장'과 '물류센터 투자'의 상관관계

물류센터가 각광받는 이유​

최근 몇 년간 물류센터는 부동산 투자 시장에서 가장 주목받는 자산이 됐습니다. 전자상거래 시장이 가파른 성장세를 보이면서 물류 수요가 급증한 데다, 코로나19로 인해 비대면 소비가 확산한 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 이 같은 시장 환경 속에서 물류센터는 투자자에 매력적인 투자처로 인식됐고, 높은 수익률에 대한 기대감도 한 껏 높아졌습니다.

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특히 전자상거래 시장의 급성장과 비대면 소비 확산(코로나19)으로 물류 수요가 급증하면서, 이커머스 업계의 물류센터 확보 경쟁이 치열해졌습니다. 쿠팡은 지난 2020년 3조원 규모의 대규모 투자를 단행하며 선제적 대응에 나섰고, 네이버와 카카오 등 주요 이커머스 기업들도 자체 물류센터 확보에 박차를 가했습니다. 이들의 전략적 행보는 물류 부동산 시장의 성장세를 가속화하는 동시에 물류산업의 패러다임을 바꾸는 계기가 됐습니다.

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실무자가 바라본 물류센터 현황 및 전망

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그러나 현재 물류센터 시장은 새로운 국면을 맞고 있습니다. 지난해 상반기부터 물류센터 신규 공급량이 급격히 증가했고, 하반기로 접어들면서 공급 증가, 공실률 상승, 임대료 하락 추세가 심화되며 시장 내 공급 우려가 커졌습니다.

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메이트플러스의 ‘2024년 물류부동산 시장동향 전망 보고서’에 따르면 지난해 3분기 수도권 물류센터의 공실률이 10.2%로, 전년 동기 대비 3.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 업계에서도 공급 과잉에 대한 우려가 고조되는 가운데, 금리 인상과 건설비 상승에 따른 수익성 악화 또한 투자 심리를 위축시키는 요인으로 작용했습니다. 일각에서는 ‘패닉 바잉(공포 매수)’이라는 우스갯소리까지 등장할 정도로 불안감은 커졌습니다.

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그럼에도 제 개인적으로는 물류센터 시장의 장기적 성장성에 대해 여전히 긍정적인 시각을 가지고 있습니다. 지난해 한국 온라인 쇼핑시장 규모는 전년 대비 10%이상 성장했고 신선식품 당일 배송 서비스, 편의점 대행 배송 확대 등 실생활 편의성을 제공하는 물류서비스 확장이 전망되기에 물류센터 수요는 앞으로도 꾸준할 것으 로 판단됩니다.

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또한 국토교통부가 2023년 5월에 발표한 “수도권 물류시설 현황 및 전망” 데이터에 따르면, 수도권 물류센터의 노후화 비율이 약 50%이상으로 파악됩니다. 물류 자동화, 로봇, 빅데이터, 인공지능(AI) 등 첨단 기술을 물류 운영에 접목하려는 움직임이 가시화되면서 스마트 물류센터에 대한 수요로 이어져 노후시설 개선이나 신규 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.

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이렇듯 장기적으로는 물류센터가 여전히 유망한 투자 자산으로 남을 것이라 생각됩니다. 다만 경쟁이 더욱 치열해진 데다 금리 인상과 건설비 상승의 영향으로 수익성 악화 우려도 있어, 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.

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성공적인 물류센터 투자의 핵심 요소와 향후 과제

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그렇다면 경쟁이 심화되는 물류센터 시장에서 경쟁우위를 점하기 위한 핵심 요소는 무엇 일까요? 무엇보다 최적의 입지 선정이 성공의 기반이 될 것으로 보입니다. 이를 위해 소비시장 및 교통망과의 근접성, 향후 확장 기능성 등을 고려해 전략적 입지를 발굴해 내는 안목이 필요한 시점입니다. 아울러 사전 조사와 시장 분석 및 인허가 검토 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 필수적 조건이라고 생각합니다.

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더불어 시설, 서비스 측면에서 차별화된 가치를 창출할 수 있어야 합니다. 첨단 물류 설비와 자동화 시스템 도입 등으로 운영 효율성을 높이는 동시에, 고객 맞춤형 물류 서비스를 제공할 수 있는 시스템 구축에 적극 나서야 한다고 생각합니다. 실제로 CJ대한 통운, 롯데물류, 쿠팡 등이 스마트 물류센터를 도입하며, 인공지능, 자동화 시스템, 로봇 기 술 활용 등 인건비를 절감하고 생산성을 높이는 데 주력하고 있습니다.

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또한, 우량 화주와의 장기 계약을 통한 안정적 물동량 확보, 전략적 제휴에 기반한 동반성장 모델 구축도 빼놓을 수 없는 경쟁력 요소입니다. 'CJ대한통운과 아마존', '쿠팡과 로젠', '롯데물류와 삼성전자' 등의 파트너십 강화 사례에서 보듯이 단기적 거래를 넘어 장기적 관점 으로 상호가 도움되는 협력 관계를 만드는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

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물류산업이 새로운 변화를 맞이하는 상황에서 앞으로는 무분별한 물류센터 개발보다 신중하고 전략적인 접근이 필수라고 생각합니다. 건설비와 금융비 등 비용 상승으로 인한 사업 리스크가 커진 만큼 사전 타당성 검토를 더욱 꼼꼼히 해야 하며, 아울러 운영 효율화와 서비스 고도화를 통해 경쟁력을 만드는 노력도 필요합니다.

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이를 위해 물류산업과 관계된 모든 이해관계자들이 긴밀히 소통하고 협력하며 지속 가능한 물류 산업을 조성해 나가는 데 집중을 해야 할 때입니다.

 오송 3생명과학 국가산단 합동설명회

산업단지계획, 교통영향평가, 재해영향평가 등

보상 시기는 2026년 하반기 예정

2024년 05월 24일 오전10시 오송읍 복지회관 1층 강당에서 3단지 예정지역 주민들이 

참석한 가운데 성원속에 합동설명회가 열렸습니다.

우여곡적끝에 최종보안이 되었으며 주민설명회를 거쳐 이의신청 기간이 지나면 6월 중순경 국토부에 승인신청을 거쳐 최종 고시,공고가 뜨게되면 이제부터는 명실공히 오송 제3생명과학 국가산업단지가 만들어 진다고 하겠습니다.

주민들의 궁금증은 언제,얼마 만큼의 보상이 책정 될지가 관건인데 이 부분은 대책위에서 잘들 해결을 할 거라 예상을 해봅니다.

오송1,2산단과 더불어 오송 3산단이 진행되면 명실상보 오송은 바이오산업의 전국메카가 될거라 예상되고 오송역을 기점으로 오송역세권 사업지구도 제자리를 찾아서 제역할을 한다면 충북 청주시 오송읍은 읍이아닌 또다른 거대 신도시가 탄생이 될 것입니다.

합동설명회를 시작으로 그동안 침체를 면치못했던 오송지역의 부동산 시장에 훈풍이 불기를 기대하면서 차후 좋은소식들이 들어오는데로 정보를 올리도록 하겟습니다.

[원룸 토지]진천군 이월면 의 점포주택지

[점포주택 토지]진천군 이월면 의 점포주택지 

사통팔달 혁신도시를 품은 생거진천

엊그제 까지도 벚꽃몽우리가 필려면 조금은 더 있어야겠다 했는데 오늘보니 천변에 벚꽃이 소담하게 피어나는게 2~3일 안가서 만개를 할 것 같습니다.

지인의 부탁으로 진천군 이월면의 원룸주택지 답사에 다녀왔습니다.

봄이왔나 싶다가 벌써 여름으로 성큼가는지 차안에서 에어컨을 켜야하나 할 정도로 날씨가 엄청 덥습니다.

오송에서 불과 한시간 남짓거리라 그리 멀다는 느낌이 없는게 평일이라도 차량소통이 잘되서 그런것 같습니다.

이곳 진천은 생거 진천이라는 충북의 살기좋은 곳으로 정평이 나있는 곳으로 진천 혁신도시로 도시경쟁력을 확보하고 

수도권 내륙철도가 동탄에서 청주공항까지 예정되 있어 지방 소도시로는 엄청난 경쟁력을 갖춘곳이라 할 수있습니다.

현장에 도착하니 도심외곽의 자연녹지 지역이라 조금은 동떨어진곳 같은데 이곳도 벌써 개발압력이 불어오는지 현장주변에 원룸단지가 조성되고 있었습니다.

사진에서 보듯이 원룸단지의 앞쪽 입구에 해당되는 토지라 원룸단지가 완성되고 모두 입주하여 동네가 형성되면 이곳에도 점포주택을 조성하여 1층에 편의점,카페,식당으로 이용하면 나름 수익성을 올릴 수 있는 경쟁력을 갖춘 토지가 될 것 같습니다.

용도지역은 자연녹지에 자연취락지역이라 건폐율이 2종주거와 같은 60%에 해당되 이또한 최상의 토지 경쟁력이라  할 것입니다.

토지모양도 이쁘고 가격또한 착한가격의 진천군 이월면 주거지 외곽의 경쟁력을 모두 갖춘 점포택지를 포스팅 해봅니다.

주 소 :  충북 진천군 이월면 도시외곽

면 적 : 532m2

금 액 : 3.3m2 당 180만원

용도지역 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(답) 

등록번호 수정 : 4311~2022~00039

[세종시 토지]세종시 연동면의 2차선 도로변에 접한 착한토지

 [세종시 토지]세종시 연동면의 2차선 도로변에 접한 착한토지

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변화의 압력을 받기 시작된 세종시

행복도시를 뛰어넘어 이제는 읍,면지역이다.

하루 하루 날씨가 풀리면서 봄의느낌이 가득한게 계절의 오묘함은 우리의 상상 그이상입니다.

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요즘들어 월급빼고 다올랐다 하듯이 물가가 거침없이 망둥이마냥 뛰다보니 길가에 마주치는 사람들의 모습이 결코 즐겁지많은 않는데 국회의원 선거를 앞두고 정치하는 사람들만 신이나서 내가 아니면 이라는 슬로건을 앞세우고 모든것을 다 줄것처럼 아귀다툼을 하는게 저들을 보면서 대한민국 정치는 언제쯤 선진국이 될까나 해봅니다.

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너무 서론이 길었나요? 국회의원 선거가 코앞에 있다보니 너스레가 길었습니다.

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작금의 부동산 시장이 코로나19때 풀린돈의 여파로 돈가치가 떨어지고 금리는 턱없이 올라가는 등 부동산 시장이 초토화 되었는데 그래도 선택과 집중이라고 몇몇지역의 시장동향 특히 토지시장은 꾸준히 투자자들의 발걸음과 문의전화가 있는것 같습니다.

2차선변 멀리 위쪽에 대형 전원주택지가 조성되 분양을 하고있는데 현부지가 분양완료되면 주변에 음식점,커피숖등 편의시설들이 활성화가 되지않을까 조심히 염려를 해봅니다.

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세종시 또한 서울~세종 고속도로, 연서면 와촌리 스마트국가산단 보상, 세종국회의사당 건립, 세종국가정원 박람회 등 여러 굵직굵직한 정보들의 쏟아지면서 간간히 투자자들의 전화가 걸려오곤 합니다.

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세종시 행복도시가 완성되게되면 결국은 읍,면지역이 개발될 것이고 읍,면지역의 개발이 완성되어야 명실상부 세종시가 행정수도로 마침표를 찧는다고 할 것입니다.

이때부턴 개발이 가능한 토지와 개발이 불가능한 토지가 확연히 구분이 될터인데 간단하게 설명하면 그 첫번째가 접하고 있는 도로의 폭이라 할 것입니다.

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겨우 집한채 지을 수있는 폭3미터의 도로와 공장,창고 등을 지을 수있는 6미터 이상 도로를 접한 토지와는 향후 그가치가 엄청나게 변하게 될것입니다.

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그 가치에 대해 모르겠으면 계획관리에 2차선 도로를 접한 비싼땅을 사시는게 향후 세종시가 발전할때 내땅의 효력이 엄청나게 변한다는걸 느낄수 있을겁니다.

여기 연동면에 2차선을 접한 남향의 계획관리토지가 나왔다길래 휴일인데도 현장답사를 다녀왔습니다.

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현장에서 접한 토지는 경사도도 없는 전면이 길게접한 그야말로 상급중의 상급인 토지에 가격까지 평당250만원의 착한토지라 할 수있습니다.

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계획관리지역의 용도는 근린생활시설,숙박업소,일반음식점,휴게소,공장,창고 등 그 용도가 다양하다 보니 가격 또한 보존,생산관리지역 토지의 2~3배를 훌쩍 뛰어 넘는데 3.3m2당 250만원이면 엄청 착한가격이라 할 수있습니다.

등록번호 수정 : 4311~2022~00039