'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

 

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

물류센터 개발사업에서 '책임준공'이 꼭 필요한가

시공사가 사업주(건축주)와 건설도급을 맺고 정해진 기일까지 목적물을 완공하는 건 당연한 일입니다. 그리고 이를 보증하기 위해 공사이행보증서(계약이행 보증)를 제출하는데 기한을 어길 경우 일수별로 공사비 지체상금이라는 제약도 가해집니다.

공사비를 수백억원대 이상 확보한 사업장에서 시공사가 고의로 또는 그 밖의 불가피한 사유로 공사를 중단할 확률은 매우 희박합니다. 또한 사업주는 하도급대금 직접지급, 건설기계대여금지급보증, 필요시 노무비도 직접 지불 할 수 있으니 원도급 및 하도급사가 공사 기성금을 다른 용도로 유용하는 것도 어느정도 예방 할 수 있습니다. 따라서 목적물을 기한 내 완공 한다는 의미에서 '책임준공 계약'이 필요하지 않아 보입니다.

책임준공 계약이란 기한 내 준공하지 못할 경우 사업주의 채무를 인수한다는 점에서 언뜻 보기에 사업의 성공 즉, 목적물을 완수하려는 굳은 의지로 보일 수 있지만, 실체는 그냥 신용장사일 수 있습니다. 대주단은 빌려준 돈을 신용이 우수한 건설사를 통해 돌려받으면 그만이니까요.

부동산신탁사의 신용보강이 필요없이 책임준공이 가능한 시공사는 공사 중 본인의 견적 실수이든 사업주의 잘못이든, 아니면 물가상승 요인이든 처음 계획한 공사 이윤에서 차질이 생기면 얼마든 사업을 흔들 수 있습니다.

책임준공을 이행하지 않고 채무를 인수한다든지, 공사 중 임차를 위해 설계 변경을 할려고 해도 불응하거나 높은 변경공사비를 제시하는 방식으로 말이죠. 이른바 1군 건설사 리스크입니다. 실제 그 리스크는 여러 사업장에서 일어나고 있습니다.

신용이 부족한 시공사에 책임준공 신용을 제공한 신탁사는 사실 책임준공을 온전히 커버할 수 있는 능력이 되지 않습니다. 비주거용 상업시설만 해도 상품 종류가 다양한데, 저 마다 전문인력을 채용해 보유 할 수도 없고 기껏해야 건설인 출신 몇 명 확보한 게 전부일 것입니다.

신탁사는 건설사가 아닙니다. 신탁사는 기존 시공사에 부실이 생기면 시행사를 대신해 새롭게 대체할 시공사를 선정하는 역할을 하는 것입니다. 만약 시행사가 신탁사보다 본 사업의 이해도가 높고 전문인력을 갖추고 있다면, 신탁사에 책임준공 확약기능은 굳이 필요없을 것입니다. 시행사가 새로운 시공사를 선정해 공사를 이어가는 게 훨씬 빠르고 유연할 테니까요.

따라서, 개발 사업에서 1군 건설사의 책임준공에 따른 채무인수나 신탁사의 책임준공 확약은 불필요합니다. 차라리 책임준공이라는 신용보강 비용을 이연 공사비를 줄인다든가, 설계변경 또는 건설사를 교체할 일이 있을시 예비비로 남겨두는 게 사업구조를 튼튼히 하고 대주단, 건설사, 시행사 등 참여자에 더 득이 될 것입니다.

앞서 언급한 바와 같이 시공사에 책임준공 미이행에 따른 채무인수를 없앤다고 해 공사가 중지되는 일은 흔하지 않습니다. 만약 지연될 경우 지체상금 비율을 높여 지연에 대한 대주단의 이자비용을 충당하면 될 것입니다. 무지막지한 채무인수보다는 시일을 지체된 만큼 이자를 내는 게 시공사도 부담이 적을 것이고, 대주단도 지연에 대한 이자를 받을 수 있으니 문제될 일은 없을 것입니다.

(예시) 지체상금 산출
총사업비 1000억원 / PF조달 800억원 / 공사비 600억원
계약금액(600억) x 1000분의 1 x 지체일수, 즉 년 금리 36.5%
PF조달금액으로 환산하면 연 금리 27.4%  총사업비기준으로 환산하면 연 금리 21.9%

신용등급 AA급 1군 건설사 기준 책임준공을 하지 않고 지체상금 구조로  지체일수 당 1000분의 3을 얘기하는 한 곳도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

정리하자면, PF금융에서 책임준공이란 허울은 최상위 건설사와 신탁사의 신용장사고, 최상위 건설사의 시공 독과점을 조장하는 동시에 때때로, 목적물을 완공한 후에도 유치권 행사라는 극단적인 상황 발생시 대주단에도 큰 위험부담으로 작용할 수 있습니다.  시행사와 다수 건설사에 피해만 주는 구조가 될 수 있습니다.

건설사의 책임준공에 따른 채무인수 조건이 사라진다면, 신탁사의 책임준공에 대한 신용공여 비용을 포함해 공사비는 10% 이상 줄어들 것입니다. 줄어든 만큼 사업성은 확보될 것이고, 절감한 비용을 공사비 예비비로 남겨두면 사업성도 한층 탄탄해질 것입니다.

사례1)공사비가 급상승해 시행사와 공사비 조정 협의 후 해결이 되지 않자 시공사가 고의로 공사를 지연한 후 책임준공 미이행 및 채무인수한 사례.
사례2)1군 건설사가 비싼 금액에 공사한 후 임차 및 분양 실패해 공매 진행...시공사의 유보비용 등 유치권 문제로 대주단 손실이 불가피한 사례.
사례3) 준공 후 건설사가 사업장을 인수 인계하지 않음으로써 대주단이 발만 동동구르고 힘들어하는 사례.

이제 소송 판례로 실제 일어난 사례를 통해 '물가변동 없음'이나 '공사비 증액 없음'으로 계약해도 추가 공사비를 지급할 수 있다는 점을 알게 됐습니다.

또한 소송이 아니더라도 시공사가 사업기간 중 얼마든지 위력행사를 할 수 있기에 앞으로는 '건설사의 책임준공 미이행에 따른 채무인수' 보단 좀 더 현실적으로 적용 가능한 새로운 대안이 필요하지 않을까 생각합니다.

관련 콘텐츠
'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(1)

이어지는 글

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(3)
선임차 확약의 허와 실

국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]

 

국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]

3년 연평균 8~9% 고배당…투자자 20년 9만명→23년 41만명 증가

규제→지원 중심 개편…프로젝트리츠 도입, 인가→등록제로 개선

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 98조 원 규모의 국내 리츠(REIT) 시장을 집중 육성한다. 이를 위해 규제 일변도인 현행 리츠제도를 지원 중심으로 개편해 사업성을 끌어올린다. 또 국민들의 리츠 투자 접근성을 높여 고배당을 통한 가계 소득 증진을 도모한다는 목표다.

​

국토교통부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.

​

다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답

-펀드랑 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라 얘기가 많았던 것 같은데. 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.

​

▶일단 개발 리치는 거의 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들, 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 이런 것들은 저희가 체크해서 부담을 좀 덜어주되 안전장치는 유지하는 거다. 또 기존에 종로에 좋은 빌딩이 나왔다 그러면 사모펀드 리츠가 다 달려들어서 매입할 텐데 기존의 리츠 같은 경우는 저희한테 좋은 부동산 나왔으니까 저희 매입할게요. 해서 적정한지 가격도 우리한테 체크하고 인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 저희가 규제를 좀 풀어줄 겁니다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 이제 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 보고 있다.

​

-프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.

​

▶리츠의 자기자본 비율은 자기 자본의 2배까지만 대출이 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데, 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 그러니까 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38% 다. 자기 자본율이 낮은 거는 선분양해서 준공하자마자 엑시트 하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 고 레버리지가 가능한데 이거는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 가지고 가야지 안정적으로 갈 수 있기 때문에 자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.

​

-프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.

​

▶모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리치가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 거다. 업계 사람들을 많이 만나봤는데 예를 들어 어떤 AMC가 주유소를 부지를 가지고 있는데 요새 주유소로 수익이 떨어지니까 이걸 철거하고 다른 용도로 많이 개발한다. 그래가지고 코리빙(Coliving)이라고 그런 것들이 많이 가고 있는데 코리빙으로 바꾸려고 하는데 리츠로 운영할 건데 리츠로 개발하니까 너무 규제가 많다는 거다. 그래가지고 PFV로 개발해서 세금 한 번 더 내더라도 그냥 PFV로 개발하겠다 이런 민원이 많았다. 그래서 리츠로 운영 관련 자산들을 리츠로 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 거지 기존에 우리나라에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리치로 다 커버하겠다 이런 건 아니다.

​

-cr리츠 자금 조달 금리가 지금 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면은 한 5% 포인트 정도 떨어진다는 건지.

​

▶확실한 거는 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데,모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 거고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다. 제가 몇 프로라고 딱 얘기하기는 그렇지만 증권사 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13%~14% 이렇게 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면은 한 자릿수로 확 떨어진다고 얘기한다.

​

-수익률은 어느 정도 인지.

​

▶cr리츠가 어느 정도 배당이 돼야 되기 때문에 수익률이 돼야지만 굴러가는 건데, 기존에 14% 됐을 때는 안 굴러가는 사업장들이 예를 들어서 6~7% 떨어진다 그러면 돌아가는 사업장이 되는 거죠. 수익률은 저희한테 등록을 하는 건데 아마 하반기에 등록 신청을 하게 되면 수익률이 나오는데 그걸 한번 봐야 될 것 같다.

​

-그러면 HUG 보증이 없으면 수익률이 나오기 어렵다는 얘기인지.

​

▶쉽지 않죠. 근데 그렇게 하지 않고서도 5000가구 정도는 하겠다고 나왔다. 이게 모기지 보증을 우리가 허용하겠다라고 발표하기 전에 4월달에. 이제 제가 만약에 미분양 주택을 가지고 있는데 본 PF로 이제 건축비 대출받아가지고 이제 상환해야 되는데 이게 이게 분양이 안 되니까 돈 나올 데가 없다. 또 준공하게 되면 이걸 또 운영 손실도 발생하는 건데 어쨌든 간에 cr리츠로 임대사업자의 역할로서 이제 임대인을 모집해가지고 임대료 받고 보증금 받고 cr리츠한테 좀 할인 매각하더라도 일정 부분 본 PF 대출을 좀 상환을 해야지 본인들이 회사가 이제 유지될 수 있기 때문에 궁여지책으로도 이제 하려고 하는데 여기에 모기지 보증이 더해지면 아무래도 조금 더 개선되는 구조다.

-공공지원민간임대 리츠랑 미분양 CR리츠는 수요 조사를 했는데, 수도권도 좀 있는지.

​

▶cr 리치는 어차피 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 거고, 공공지원 민간 임대 리치는 제가 다 보지는 않았지만 수도권도 많다. 왜냐하면 분양을 맨 처음에 하려고 했던 사업장들이기 때문이다. 다만 기금 지분(equity) 들어가기 때문에 기금이 최저 수익률을 맞출 수 있는지 여부를 판단해가지고 민간 전문가들이 모인 전문집단에서 기금투자심의위원회에서 이걸 결정한다. 심의를 하고 있다. HUG 관계자한테 어떠냐 했더니 위치가 나쁘지 않다고 들었다. 왜냐하면 처음부터 분양을 염두에 두고 했던 사업장들이기 때문에 나쁘지 않다라고 얘기하더라고요.

​

-헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지말고도 앞으로 계속 나오는 건지.

​

▶입지마다 지금 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 우리가 수용해가지고 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식인 거다. 그냥 보시면 알겠지만 신도시가 개인을 상대로 분양을 하다 보니 상가 공실이 높고 관리가 안 되다 보니 신도시를 안정적으로 전문가가 운영하면서 신도시가 안착될 수 있도록 역할을 해주는 게 리츠라고 생각한다. 그래서 여러모로 봤을 때 리츠 방식은 굉장히 그 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 좀 셰어하는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 보고 있다.

​

-리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.

​

▶특정 회사 이름을 거론하기가 좀 그렇지만 최근에 신도시에 주상복합 용지를 분양받아가지고 주거는 분양해 버리고 상가 시설은 본인들이 운영하면서 행사도 하고 여러 가지 해가지고 다른 데는 공실이 많은데 거기는 공실이 없었다. 왜냐하면 리츠가 운영한다고 해서 없는 수요가 생긴다는 게 아니라 지금 신도시 상가들은 다 개별 민간 분양한다. 다 부동산 들어와 있고 한데 수요 맞춰가지고 이벤트도 하고 체계적으로 관리하게 되면 공실이 발생하지 않고 잘 운영될 수 있다. 또 업무도 마찬가지다. 아무래도 내가 이거를 건설에서 운영까지 한다고 했을 때는 어떻게 하면 이 공실이 발생하지 않고 프로그램을 잘 만들까라고 생각하는데 단순히 분양하고 끝날 거면은 얼마나 비싸게 팔아야지 이것밖에 생각 안 한다.

​

우리나라도 좀 부동산 시장이 운영 중심으로 가야 되지 않겠느냐 그러기 위해서는 리치가 어차피 운영 베이스로 가는 거기 때문에 그런 측면을 봤을 때는 좀 리츠가 역할을 해주면 그런 부동산 시장이 조금 선진화되는데 좀 역할을 할 수 있겠다는 바램으로 저희가 리츠 방식으로 공급하겠다는 거다.

​

조용훈 기자 (joyonghun@news1.kr)

Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.