(론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

 (론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

    

경,공매 시장의 맛있는 투자물건 찾기

유입방식의 채권투자로 세테크 확보

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연일 계속되는 장마가 많은피해를 속출하면서 한반도도 결국은 안전지대에서 피해가질 못하는 것 같은데 제발 올해도 적당히 지나갔으면 하는 바램이다.

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세상에 영원한 것은 없다고 코로나19의 여파로 하늘 높은줄 모르고 기승을 부리던 부동산 폭등이 이제는 폭락을 넘어 거의 전멸하다시피 하는데 필자가 누누이 강조하였듯이 지난 2년간 윤석열 정부의 주택공급부족이 또한번 큰화근이 일거라 했는데 요근래에 서울 일부에서 회복의 봉화불이 오르는 것 같은데??

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회복기(?)에 접어든 부동산시장의 여파가 경매장에서 서서히 나타나는게 그동안 무관심속에 방치되던 오피스텔,빌라 등 비아파트가 관심대상으로 떠오르는게 이제는 내집마련의 적기가 찾아온게 아닌가 하고 조심스럽게 예측을 해본다.

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지난 시간에 부실채권(NPL)이 무었인지 알아봤다면 이제는 부실채권(NPL)을 어떻게 투자하고 또 어떻게 수익을 올리는지 알아보자.

    

1.채권투자(LOAN SALE)로 수익발생

경매가 진해되는 부동산의 순위채권을 할인 매입하여 낙찰이 되었을 때 배당금을 받게되는데 이때 채권투자금과 확정배당금의 차액이 발생되는데 이게 론세일(LOAN SALE) 방식의 채권투자다.

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[장점]

여기서 부실채권(NPL)투자의 큰장점이 해당채권을 매입할 때 할인을 받게되는데 계약서에 기재되는 채권매입액은 할인금액이 아닌 해당채권의 확정총액까지 가능하게되 기간의 이익을 최대한 키울 수 있는 장점이다.

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[단점]

론세일(LOAN SALE)투자의 가장큰 함정은 해당채권의 매입과 진행과정이 복잡하고 절차가 까다로워 일반인의 접근이 무척 힘들다 생각되는데 이부분을 일부 경매전문가나 투자기관에서 투자자에게 정확한 설명을 하지않아 앞으로는 남는데 뒤로는 손해를 보게되 투자자들의 관심대상에서 멀어지고 있는 현실이다.(이부분은 다음에 별도로 짚어볼께요.)

2.해당부동산 유입방식

이 부분이 부실채권(NPL)투자의 가장 큰 매력이라 할 수 있는데 이는 해당채권을 매입한 후 경매당사자 지위를 확보하여 해당 물건을 일반인보다 월등한 지위를 확보하여 낙찰을 받는 것이다.

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[장점]

해당 채권을 매입할 때 앞에서도 얘기를 하였듯이 매입하는 채권액이 할인된 금액이 아닌 총 채권액(채권원금+이자+이자의이자)으로 매입을 하게 되면서 경쟁력을 확보하는 것입니다.

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즉 채권을 매입한 후 해당 물건에 입찰을 참가할 때 낙찰금액을 총채권액까지 입찰하게 되면서 일반인들의 경쟁을 따돌릴 수 있다는 것이다.

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내가 확보한 채권총액만큼의 금액으로 입찰을 하게 되면 잔금납부 시 상계처리를 할 수 있어 별도의 추가자금이 발생하질 않고 총채권액이 낙찰가액이 되면서 향후 매각 시 양도소득세를 절세할 수 있으며 이 혜택은 해당 물건을 매입하는 매수인 에게도 돌아갈 수 있다.

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[단점]

일반 경매에 비해 채권 매입에 대한 초기자금 과다투자로 인한 부담과 낙찰대금의 업으로 인해 취,등록세 부담이 커질 수 있으며 근저당채권의 질권부 대출을 발생시킬 경우 낙찰 후 배당까지 많은 이자를 부담 할 수 있다.

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부실채권(NPL)투자의 기본은 양질의 좋은 물건을 보는 안목이 필요하며 이보다 더 큰 기술이 필요한 것은 해당 물건을 2차 가공하여 좋은 상품을 만드는 기술과 혜안이 필요하다 할 수있다.

필자는 경매와공매물건 중 각종 사업부지를 부실채권(NPL)으로 확보하여 시행사에게 매입케 하여줌으로 큰 수익을 올려주고 있어 불경기에 또 다른 불루오션을 창출하고 있습니다.

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관심있는 개인투자자나 시행사의 참여를 기다리며 궁금한점 댓글로 올려주세요~

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

 

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

무용지물이 된 선매입 확약

물류센터 개발사업에서 선매입 확약은 목적물을 완공한 후 일정 기간 이내 매각 또는 담보대출로 PF원금의 상환이 어려울 때, 확약자가 매수함으로서 대출 원금을 안전하게 기한 내 상환받기 위해 생겨났습니다.

확약 금액은 많아봐야 원가 수준이거나, 아니면 그에 한참 미치지 못합니다. 시행사의 자기자본을 제외한 금액 정도라도 확약돼 있으면 그나마 다행입니다.  선매입 확약을 하면 확약인에게 수수료를 지급합니다. 그런데 이렇게 돈을 주고 한 '선매입 확약'이 아무런 안전장치가 되지 못하고 있습니다. 시행사나 대주단에도 의미가 없습니다.

선매입 확약이 왜 아무런 안전장치가 안되는가 하면 우선 사업이 잘 되면, 그냥 버리는 비용이 되기 때문입니다.

개발도중 지금처럼 자산가치가 떨어져 원가 이하가 된다면,  시행사는 이미 자기자본의 회수는 어려워지는 시점이라 사업에서 배제되거나 스스로 철수하게 될 것이고, 십중팔구 공사비 유보금 처리가 안 되어 제한물권이 되기가 쉽습니다.

그러면, 확약인은 매입확약 조건에 부합하지 않는다고 해 정당하게 빠져나가면 역시 수수료는 그냥 버리는 비용이 됩니다. 설령, 시행사가 끝까지 남아 매입확약을 할 수 있는 여건을 만든다고 해도 온갖 방법을 동원해 확약하지 않으려 할 것입니다.

왜냐하면, 처음부터 확약할 능력이 안 되고 능력이 된다 해도 확약이 실행 될 상황이라면 지금처럼 경기 여건이 안 좋아졌기 때문이기에 확약인이 굳이 큰 손실을 감수하고 대주단을 위해 매입을 하려고 하지는 않을 것입니다.  따라서 선매입 확약은 만약이라는 보험의 기능도 없고 그냥 대주단을 위한 딱 “플라시보 효과"뿐입니다.

금리가 떨어져도 토지값이 비싸면 개발사업은 쉽지 않아

전편에 말씀드린바와 같이 임대료 대비 높은 토지가격으로 매입했으면, 다른 사업으로 빠르게 전환하는 것이 맞을 것입니다. 금리가 떨어져도 어차피 사업성이 나오지는 않기 때문입니다.

앞으로 공급이 감소해 공실이 줄어들어도 임대료 상승률은 당분간 저조할 것이고, 이미 수년전보다 40~50% 올라버린 공사비는 경기 악화와 건설 산업 침체로 최근 다소 줄어들기는 했지만, 예전에 비해서는 여전히 높기 때문에, 토지를 비싸게 매입했다면, 물류창고 개발은 사실상 어렵다고 봐야 합니다.

물류창고 개발 사업지의 평당 토지매입 단가
(계획관리지역 - 경사지설계)  임대단가(월) x 40만원 이하
(유통상업 및 공업지역 - 평지설계)  임대단가(월) x 120만원 이하

공사비가 하락한 3가지 이유

간혹, 제게 물류창고 상온공사비 1군 기준 평당 400만원 이하로 최근에 계약한 사례가 있는지 문의하는  업계의 기술자 분들이 있습니다. 언제부터 사례를 찾았을까요? 공사비가 오를 때는 사례가 있어서 올랐을까요? 아닙니다.  

건설 원자재가 오르고, 인건비가 오르고, 공급 대비 수요 폭등으로 몇몇 공종의 공사비가 올라서입니다. 올라갈 만한 근거에 의해서 올랐지 사례에 의해 오른 것은 아닙니다.

과거 제가 어느 종합건설사에서 관급(지방정수장)현장의 공무과장으로 있을 때입니다. 착공 후 잠시 중단됐던 현장이 재개 되면서 선발대로 투입하게 됐습니다. 저는 앞서 공무를 담당했던 분의 인수인계 없이 투입을 하게 됐는데, 곧 연말이라 급하게 기성서류를 접수해야 했는데 첫 기성 이었습니다.

인적으로 시간적으로 여력이 없던 저는 당시 약식기성(도면,내역,수량)을 요청했고, D사의 감리단장이 본인께서 지금까지 최초기성은 약식기성으로 준 “사례”가 없었다고 하면서, 정식기성(도면,내역,수량,단가,품질,안전,자재에 대한 모든 서류작성)을 요청 지시했습니다.

참고로 관련 규정은 “공사 기성 3회 최소한 1회는 정식기성으로 한다”라고 돼 있습니다. 저는 “국가계약법” 및 “책임감리수행업무지침”의 법규를 가지고 국토부에 질의하여 답을 얻은 후 근거를 가지고 감리단을 설득했고, 매사 합리적이고 슬기로웠던 감리단장도 수긍하고 최초기성을 약식으로 진행한 적이 있습니다. 그 단장께는 개인적으로 새로운 사례가 됐을 것입니다.

이 질의 회신은 2012년 1월에 '네이버 토목 관련 카페'에 올려 3년 넘게 도움을 받았다는 댓글이 달렸습니다. 전문인 카페라 조회수 100이 넘는 글이 거의 없는 곳인데, 조회수가 1500인 것을 보니, 같은 고민을 했던 분들이 참 많았던 것 같습니다.

따라서, 기술자는 사례를 찾는자가 아니고, 근거를 가지고 사례를 만드는 자가 돼야 합니다.

모든 사업장의 공사비는 '케이스 바이 케이스'입니다. 건설인이 아닌 분들은 평당 단가를 기준으로 할 수 밖에 없지만, 건설인은 수량과 단가로 확인해야 합니다.

설계 할 때, 선하나 하나 원가를 생각하면서 그린 도면과 토지와 특성, 사업의 목적을 제대로 알지 못하고 복사해 붙여넣기를 한 설계와는 평당 공사비가 같을 수는 없습니다.

공사비가 떨어진 이유 세 가지는 다음과 같습니다.

1.급격히 올랐던 건설 원가가 다소 떨어졌습니다.  공사비가 오른 것만 언론에 노출되고 내린 건 나오지 않습니다. 기름값이 많이 올랐다고 해도   무연휘발유 기준 2007년이나 지금 2024년 단가나 거의 비슷합니다.

2.건설 호황기 공급대비 수요 폭등으로 가격이 많이 올랐던 일부 공종의 공사비가 많이 내려갔습니다. (PC공법이 적용된 물류창고 공사비의 약 25%는 PC공사입니다.)

3.건설경기 침체로 일거리가 없습니다. 이제 경쟁력 있는 건설사만 살아남을 것이고 사업성이 좋고 공사비가 잘 나오는 사업장에 대해서는 건설사들의 수주경쟁이 심화될 것입니다. 당연히 입찰가격이 떨어질 것이고요. 대형 프로젝트들은 여전히 금융을 조달하기 위해 대형 건설사의 신용 공여로 추진되겠지만, 그렇지 않은 중소형 사업장은 금융사도 건설사도 진행해야 할지 많은 고민이 필요 할 듯합니다.

마지막으로 건설사 분들에게 항상 드리는 말씀이 있습니다. “평당 공사비가 중요한 것이 아닙니다. 남느냐 안 남느냐 그리고 남으면 얼마나 남느냐가 중요합니다. 그리고 원가가 높으면 오히려 그 사업의 독이 될 수가 있으며, 그 피해는 건설사에게 전가 될 수 있습니다.”

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다음글) 물류창고 개발사업 앞으로 어떻게 해야 하나(4)

물류창고 공매 사례 분석
알,테,쉬 진출로 인한 물류창고 개발사업의 변화
외국계 자본의 진출, 새로운 PF구조

물류창고 개발사업, 앞으로 어떻게 해야 하나(1)

 

물류창고 개발사업, 앞으로 어떻게 해야 하나(1)

(1) 물류창고 개발사업의 과거와 현재

그동안 물류창고를 개발하는 과정에서 일부 문제를 겪더라도 비교적 높은 사업성으로 커버됐습니다.  높은 수익률 덕에 안전장치가 다소 부족해도 사업에 필요한 자금을 빌릴 수 있었습니다.  대주의 책임준공 요구와 관련,  공사비가 비싼 1군 건설사를 선택하거나, 그 외 등급이 낮은 건설사를 정해도 부동산 신탁사에 수수료를 주고 신용을 보강했습니다.

시세 대비 비교적 저렴하게 선(先)매각을 하기도 하고, 보험 성격의 매입 확약과 그에 따른 수수료, 임차의향서, 임차확약서, 선임차 계약 등 사업 진행을 위한 모든 문제점은 본 사업의 높은 수익률을 나누는 방법으로 해결했습니다.

하지만 모든 문제의 해결사 역할을 했던 우수한 사업성은 복합적인 이유로 악화됐습니다.  건설원가 상승, 고금리로 인한 금융조달비용 상승, 고금리로 인한 매수자의 기대수익률 상승, 단기간 공급과잉으로 인한 공실률 증가 그리고, 실질임대료의 하락 등이 원인입니다.

그래서 신규 사업장은 대주의 눈높이를 맞출 수 있는 사업성이 없어져버려 더 이상 진도를 나가지 못하고 있습니다. 개발 중인 사업장은 이미 사용해 버린 비용에 원가는 높아져 수익을 내기는커녕 손해를 봐야 하는 실정입니다.

그 손해는 경기 악화 이전에 낮은 기대수익률로 선매입을 계약한 매수자가 떠안기도 합니다. 또한 사업주의 자기자본, 이연 공사비, 지급이 미뤄진 각종비용, 후순위 대주, 선순위 대주 순으로 피해가 전가됩니다. 누군가는 큰 손해를, 누군가는 안도의 한숨을, 누군가는 기회를 제공받는 이런 혼란스런 상황 속에서도 무엇이 잘못됐고 앞으로 어떻게 해야할지 깊은 고뇌와 숙고의 시간이 필요할 것 같습니다.

(2) 물류창고 개발사업의 멈춤 그리고 또 다른 시작

물류창고 개발사업이 중단된 지도 어느덧 2년이 다 돼 갑니다. 멈춤은 지난 2022년 “레고랜드 사태” 전부터 시작됐으나  그 이전 착공으로 떠밀려진 사업장들은 현재까지 공급을 이어가고 있고 그마저 공급이 곧 끝나가는 듯합니다.  아래와 같이 4월 말  기준 수도권의 주요 물류공급지인 이천과 여주의 물류센터(연면적 5000평 이상) 공급현황을 보면 공급이 눈에 띄게 중단되고 있음이 드러납니다.

이천시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 20% 차지)
2021년 - 12곳
2022년 - 16곳
2023년 - 26곳
2024년 - 12곳 (사용승인 8곳, 준공예정 4곳)
2025년 - 0 곳
2026년 - 0~3곳

용인시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 10% 차지)
2021년 - 7곳
2022년 - 5곳
2023년 - 2곳
2024년 - 2곳 (공사중 2곳)
2025년 - 1곳 (공사중 1곳)
2026년 - 0~1곳

그렇다면 앞으로 물류창고 개발 사업을 한다면 어떻게 해야 할까요?

선임차와 선매각을 먼저 고민하실텐데 사실 이런 조건들은 근본적인 해결책이 아니라고 생각합니다. 중요한 것은 사업성을 복원하는 것입니다.  이윤이 있어야 사업을 하는 것인데, 선임차, 선매각이 무슨 소용이 있을까요.

사업성을 높이기 위해선 원가와 매출의 격차를 늘려야 합니다. 원가가 고정이면 매출을, 매출이 고정이면 원가를 움직여야 합니다.

물류창고 개발은 현재 임차인 우위 시장이어서 임대료를 올려 매출을 올리기에는 한계가 따릅니다. 그렇다면 원가를 낮춰야 할 것입니다. 사실 물류창고 개발에서 목표 원가는 이미 정해져 있습니다. 토지 시세, 고속도로 접근성이 아닙니다.  실제 받을 수 있는 임대료가 개발하고자 하는 사업의 원가를 책정하는 기준입니다. 그럼 간단히 계산해 보겠습니다.

경기 남부지역 원가로 예를 들어 보겠습니다.
상온창고 임대료가 평당 3만원이라면, 임대면적 평당 개발원가는 600만원 이하여야 합니다. ( 캡레이트(Cap.rate) 5.2%, 매출대비 개발수지 13% 기준)

토지비용을 임대면적 기준으로 환산할 때, 평당 80만원 수준이고 전용 면적이 90% 수준으로 건축연면적 = 임대면적이고 공사비가 평당 350만원이라면, 토지와 공사비를 합쳐 평당 430만원입니다.

그리고 기타비용으로 170만원이 듭니다. 즉 취득세 및 보존등기, 농지·산지부담금, 원인자부담금이 30만원, 설계 및 인허가·감리비용이 15만원, 관리비 등 각종 부대비용이 10만원 그리고 LTC 80%의 PF라면 이자,수수료가 80만원, 책임준공 관토신탁 10만원,  예비비 10만원, 매각자문수수료 및 임대차수수료 10만원, 금융주선수수료 5만원으로 계산해 합계 170만원입니다.

다시 말해 총 투입원가는 80만(토지)+350만(건축)+170만(기타)을 합쳐 평당 600만원이 됩니다.

여기서, 연면적을 최대한 늘려 임대면적 원가에 토지비용을 줄일 수 있다고 가정할 수 있으나, 대지면적 대비 적정규모를 초과하는 건축계획은 평당 공사비가 올라가고, 전용률이 낮아져 오히려 사업수지에 불리합니다.

평당 임대료가 3만원 지역에서 창고 사업을 하기 위한 평당 땅값은 대지면적 대비 건축연면적 비율이 125%정도 나올 때가 평당 공사비가 가장 낮게 나오는 이상적인 건축규모일 것입니다. 이 경우 토지지가는 80만원/평(임대면적) x 125% = 100만원/평(토지) 이하여야 합니다.

(평당)
물류창고의 개발원가 = 임대단가(월) x 200만원
물류창고의 준공 후 가치 = 임대단가(월) x 230만원

이어지는 글
물류창고 개발사업, 앞으로 어떻게 해야 하나(2)
대주단/신탁사/시공사/시행사 오히려 독이 된 책임준공?
선임차, 선매입확약, 토지비, 공사비

실무자가 바라본 '이커머스 성장'과 '물류센터 투자'의 상관관계

물류센터가 각광받는 이유​

최근 몇 년간 물류센터는 부동산 투자 시장에서 가장 주목받는 자산이 됐습니다. 전자상거래 시장이 가파른 성장세를 보이면서 물류 수요가 급증한 데다, 코로나19로 인해 비대면 소비가 확산한 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 이 같은 시장 환경 속에서 물류센터는 투자자에 매력적인 투자처로 인식됐고, 높은 수익률에 대한 기대감도 한 껏 높아졌습니다.

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특히 전자상거래 시장의 급성장과 비대면 소비 확산(코로나19)으로 물류 수요가 급증하면서, 이커머스 업계의 물류센터 확보 경쟁이 치열해졌습니다. 쿠팡은 지난 2020년 3조원 규모의 대규모 투자를 단행하며 선제적 대응에 나섰고, 네이버와 카카오 등 주요 이커머스 기업들도 자체 물류센터 확보에 박차를 가했습니다. 이들의 전략적 행보는 물류 부동산 시장의 성장세를 가속화하는 동시에 물류산업의 패러다임을 바꾸는 계기가 됐습니다.

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실무자가 바라본 물류센터 현황 및 전망

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그러나 현재 물류센터 시장은 새로운 국면을 맞고 있습니다. 지난해 상반기부터 물류센터 신규 공급량이 급격히 증가했고, 하반기로 접어들면서 공급 증가, 공실률 상승, 임대료 하락 추세가 심화되며 시장 내 공급 우려가 커졌습니다.

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메이트플러스의 ‘2024년 물류부동산 시장동향 전망 보고서’에 따르면 지난해 3분기 수도권 물류센터의 공실률이 10.2%로, 전년 동기 대비 3.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 업계에서도 공급 과잉에 대한 우려가 고조되는 가운데, 금리 인상과 건설비 상승에 따른 수익성 악화 또한 투자 심리를 위축시키는 요인으로 작용했습니다. 일각에서는 ‘패닉 바잉(공포 매수)’이라는 우스갯소리까지 등장할 정도로 불안감은 커졌습니다.

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그럼에도 제 개인적으로는 물류센터 시장의 장기적 성장성에 대해 여전히 긍정적인 시각을 가지고 있습니다. 지난해 한국 온라인 쇼핑시장 규모는 전년 대비 10%이상 성장했고 신선식품 당일 배송 서비스, 편의점 대행 배송 확대 등 실생활 편의성을 제공하는 물류서비스 확장이 전망되기에 물류센터 수요는 앞으로도 꾸준할 것으 로 판단됩니다.

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또한 국토교통부가 2023년 5월에 발표한 “수도권 물류시설 현황 및 전망” 데이터에 따르면, 수도권 물류센터의 노후화 비율이 약 50%이상으로 파악됩니다. 물류 자동화, 로봇, 빅데이터, 인공지능(AI) 등 첨단 기술을 물류 운영에 접목하려는 움직임이 가시화되면서 스마트 물류센터에 대한 수요로 이어져 노후시설 개선이나 신규 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.

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이렇듯 장기적으로는 물류센터가 여전히 유망한 투자 자산으로 남을 것이라 생각됩니다. 다만 경쟁이 더욱 치열해진 데다 금리 인상과 건설비 상승의 영향으로 수익성 악화 우려도 있어, 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.

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성공적인 물류센터 투자의 핵심 요소와 향후 과제

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그렇다면 경쟁이 심화되는 물류센터 시장에서 경쟁우위를 점하기 위한 핵심 요소는 무엇 일까요? 무엇보다 최적의 입지 선정이 성공의 기반이 될 것으로 보입니다. 이를 위해 소비시장 및 교통망과의 근접성, 향후 확장 기능성 등을 고려해 전략적 입지를 발굴해 내는 안목이 필요한 시점입니다. 아울러 사전 조사와 시장 분석 및 인허가 검토 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 필수적 조건이라고 생각합니다.

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더불어 시설, 서비스 측면에서 차별화된 가치를 창출할 수 있어야 합니다. 첨단 물류 설비와 자동화 시스템 도입 등으로 운영 효율성을 높이는 동시에, 고객 맞춤형 물류 서비스를 제공할 수 있는 시스템 구축에 적극 나서야 한다고 생각합니다. 실제로 CJ대한 통운, 롯데물류, 쿠팡 등이 스마트 물류센터를 도입하며, 인공지능, 자동화 시스템, 로봇 기 술 활용 등 인건비를 절감하고 생산성을 높이는 데 주력하고 있습니다.

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또한, 우량 화주와의 장기 계약을 통한 안정적 물동량 확보, 전략적 제휴에 기반한 동반성장 모델 구축도 빼놓을 수 없는 경쟁력 요소입니다. 'CJ대한통운과 아마존', '쿠팡과 로젠', '롯데물류와 삼성전자' 등의 파트너십 강화 사례에서 보듯이 단기적 거래를 넘어 장기적 관점 으로 상호가 도움되는 협력 관계를 만드는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

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물류산업이 새로운 변화를 맞이하는 상황에서 앞으로는 무분별한 물류센터 개발보다 신중하고 전략적인 접근이 필수라고 생각합니다. 건설비와 금융비 등 비용 상승으로 인한 사업 리스크가 커진 만큼 사전 타당성 검토를 더욱 꼼꼼히 해야 하며, 아울러 운영 효율화와 서비스 고도화를 통해 경쟁력을 만드는 노력도 필요합니다.

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이를 위해 물류산업과 관계된 모든 이해관계자들이 긴밀히 소통하고 협력하며 지속 가능한 물류 산업을 조성해 나가는 데 집중을 해야 할 때입니다.

국내 시니어타운 성장 위해선 'K-시니어' 특성을 이해해야

 

국내 시니어타운 성장 위해선 'K-시니어' 특성을 이해해야

'내 라이프 스타일에 맞는 시니어 타운을 고르는 시대가 온다'

요즘 TV나 유튜브에서 시니어타운을 소개하는 방송을 자주 접하고 있다.  빠르게 증가하는 노인 인구와 돌봄이 필요한 가족의 니즈에 맞춰 컨텐츠가 늘고 있고 유튜브의 경우 조회수도 제법 나온다.

시니어타운은 노인 주거 복지시설 중에서 ‘노인복지주택’에 해당한다. 60세 이상이고 독립적으로 생활이 가능하다면 장기요양등급 없이도 입소해 노년기에 생활 편의와 건강관리 및 커뮤니티 서비스를 누릴 수 있는 거주 시설이다.

입주자는 상주해 있는 사회복지사를 통해 생활 전반에 걸쳐 도움을 받을 수 있다.  다양한 상황 대응과 프로그램 참여로 일반 주택이나 아파트에서는 기대할 수 없는 차별적인 경험도 할 수 있다.

하지만 최근 급격히 시니어타운 입주 수요가 늘어나면서 수도권에 있는 시니어 타운을 들어가려 해도  몇년의 대기기간을 기다려야 한다.

문제는 그 동안 공급이 현저히 부족했다는 점이다. 2018년 65세 노인인구가 736만명에서 2024년 현재 993만명으로 257만명이 증가했는데, 국내 노인복지주택은 2018년 35개 정원수 6389명에서 39개 8840세대로 4개 시설이 늘었을 뿐이다. 현재의 노인인구 대비 0.09% 수준으로 현저히 부족한 수치다.

시니어 타운 공급 현황은 증가하고 있나?

국내 시니어타운 공급 속도가 수요 증가에 비해 늦는 게 사실이나 입주자의 다양한 라이프 스타일에 따라 선택할 수 있는 시설의 종류도 제한적이다. 수요 측면에서 보아도 본격적으로 베이비부머와 X-세대가 시니어주거 시장에 참여하기 시작하면서 경제적, 문화적, 사회적으로 다양한 주거 상품에 대한 시장 수요가 확대되고 있다.

시니어타운 초기 국내 시장은 노인 복지에 대한 설립자의 신념으로 시작한 유당마을(1980년)부터 소수의 대형 재단을 중심으로 확산됐다.  최근 정부와 대기업이 참여하는 PFV나 헬스케어 리츠를 기반으로 대형 시니어타운의 공급도 예고되고 있다.

시니어타운을 호텔처럼 고를 수 있다면?

하지만 시니어타운은 단순히 가격만으로 고를 수 있는 시설이 아니다. 노년기 삶의 터전이 되는 공간인 만큼 시설과 설비, 서비스와 프로그램 등 다층적인 혼합상품이다.

시니어 타운을 차별화하면 △규모 △프로그램 △입지 △부대시설 △건강관리 △공간디자인 △F&B △IT솔루션 △생활편의 △가격 등으로 다양한 시니어의 라이프스타일에 맞는 시설을 공급할 수 있다.

예를 들어 건강 및 응급 상황, 평소 생활 컨디션을 관리하는 전문 인력이 상주하는지, 해당 인력 1인당 케어 인원은 몇 명이나 되는지에 따라 케어가 약하게 필요한 시니어타운, 집중 케어가 필요한 시니어가 거주할 수 있는 시니어타운 등 수요 타깃을 다르게 유치할 수 있다.

주요 국가별 시니어타운 모델의 특성

이제 막 시니어타운이 태동하는 국내와 달리, 일본과 미국은 시니어타운 시장이 성숙돼 있다.  흥미로운 것은 각 나라별로 달라지는 시니어타운의 선호 기준이다.

사생활을 중요시하는 일본의 경우 적은 세대를 운영하는 소규모 시설이 오히려 프리미엄 시설로 인식되고, 미국은 고급 리조트처럼 가꿔진 교외 대규모 단지 시니어타운 입소를 선호한다.

반면 국내에서는 세대수가 많은 대규모 시설로 도심 내 위치한 시니어 타운의 인기가 높다. 노년기가 돼도 직업을 가지고 출퇴근을 하거나 시설 외부 여가 활동을 즐기는 비중이 높은데다 자녀, 친지 등 가족간 왕래가 잦기 때문이다.

앞으로 더욱 다채로워질 국내 시니어타운 시장

같은 노년기라고 해도 각 나라별 정서와 라이프 스타일이 이처럼 다른 만큼, 대한민국 노인들을 위한 맞춤형 시니어타운  공급을 준비하고 있는 기업도 나타나기 시작했다.

강남 도심에 오픈을 준비하는 우버급 시니어타운은 물론 미니 시니어타운이라고 불리는 30세대 소규모의 시설. 또는 대형 리조트와 연계한 지방 대도시 시니어타운 등이 그 예이다.

시니어타운 시장이 급물살을 타고 있는 만큼 앞으로는 시장 내 더욱 많은 상품이 등장할 것으로 보인다. 제한된 상품 속에서 고민하기보다는 자신의 상황과 취향에 맞춰 골라갈 수 있는 시니어타운 시장이 이제 본격 열리고 있다고 볼 수 있다.

새로운 투자섹터로 부상하는 '시니어 하우징'

새로운 투자섹터로 부상하는 '시니어 하우징' 

필자는 미국 덴버대에서 부동산금융 및 개발 대학원 과정을 이수했습니다. 미국에서 부동산을 공부하고자 했던 동기는 실버타운 개발에 대해 알고자 하는 열정이었습니다. 미국에서 개발된 실버타운을 방문하고 헬스케어 리츠를 리서치하며, 그 규모와 운영방식에 놀라움을 느꼈던 때가 2006년입니다. 그러니까 약 20년 전 미국의 실버타운 시장이었습니다.

당시 미국 시니어 하우징 시장에서 주택 및 관련 시설을 제공하는 기업 중 하나인 델웹 (Del Webb)이 개발한 실버타운을 방문했습니다. 단독주택 형태로 1000세대가 넘는 규모와 시설은 인상적이었습니다.

미국 리츠 시장에서 헬스케어리츠는 리츠 섹터 중 4번째로 큰 규모로 약 125조원에 달하는 헬스케어 리츠가 운영되고 있습니다. 미국 헬스케어리츠는 시니어 하우징 뿐만 아니라, 노인요양병원, 의료시설, 요양원 및 라이프 사이언스 연구소등의 자산을 포함하고 있습니다. 미국 헬스케어 리츠 중 웰타워 (Welltower)의 경우 약 1200개의 실버타운 관련 시설을 운영 중이며 시가 총액은 48조에 달합니다.

그로부터 20년이 지난 지금에 이르러서야 한국은 최초의 한국형 헬스케어 리츠 설립을 협의하고 있습니다. 한국은 아직 의료시설을 포함한 리츠는 편입돼 있지 않아 독립된 섹터로 헬스케어 리츠는 아직 없습니다.

한국형 리츠를 살펴보면 한국토지주택공사(LH)가 보유한 용지에 민간 사업자가 리츠를 설립하고 노인복지주택을 공급하도록 할 예정입니다. 한국의 대표적인 부동산 디벨로퍼인 MDM그룹이 사업자로 선정돼 화성동탄2신도시에 시니어 하우징 및 오피스텔 의료시설등의 복합개발을 추진하고 있습니다.

앞으로 한국도 적은 세대수 규모의 주택 개발에서 대규모 병원 및 레저시설과 각종 편의시설을 결합한 실버타운 개발이 추진되고 있습니다. 롯데호텔이 ‘VL르웨스트’를 마곡에 개발하고 있으며, MDM그룹도 경기 의왕시에 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’을 공급할 예정입니다.

한국도 내년이면 65세 이상의 고령인구 비중이 총 인구 20%를 넘어서는 초고령 사회에 진입하게 됩니다. 2020년 기준 72조에서 2030년 168조원 규모로 성장예정인 실버산업에 대한 관심이 증가하고 있습니다.

상업용 부동산 시장은 건강한 엑티브 시니어를 타깃으로 한 실버타운에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 한국에서의 실버타운 의미는 보증금을 내고 임대료와 관리비등 생활비를 100% 부담하는 노인 복지 주택과 유료 양로시설을 실버타운이라 정의할 수 있습니다.

시니어하우징, 수익형 투자자산 부상 기대

앞으로 다른 상업용 부동산 섹터 대비 낮은 수익률과 운영상 어려움으로 인해 투자자들의 관심이 덜했던 시니어 하우징 섹터가 최근 높은 수요와 부족한 공급으로 인해 수익형 투자자산으로서 떠오를 것으로 기대됩니다.

액티브 시니어를 타켓으로 하는 실버타운의 수익률이 보장되면서 건설, 호텔, 보험업 등의 사업을 하고 있는 대기업의 자본이 활발하게 실버타운 개발 사업으로 유입되고 있습니다.

대표적으로 롯데그룹은 롯데건설과 롯데호텔 계열사를 활용해 실버타운 시장을 선도하기 위해 적극적인 사업확장을 모색하고 있습니다. 롯데가 보유한 호텔 및 마트 등의 사이트가 미래에 실버타운으로 개발될 가능성도 있어 보입니다. 또한 신세계그룹은 신세계 프로퍼티를 통해 실버타운 주거사업에 진출할 예정입니다.

건설경기 위축에 따른 새로운 먹거리를 찾고 있는 건설사들도 시니어 하우징 건설에 관심을 보이고 있습니다. 앞으로 수도권에 분양형 실버타운 사업이 가능해지면서 대기업 건설사들의 활발한 진출도 예상됩니다.

대우건설은  MDM그룹과 경기 의왕시 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’을 공급 예정입니다. 한미글로벌의 자회사 한미글로벌 디앤아이도 내년 4월 중위소득 노년층을 대상으로 서울 송파구 장지동에 115세대 규모의 ‘위례 심포니아’를 공급할 계획입니다.

현대건설은 이지스자산운용과 협업해 은평구 시니어타운을 개발할 예정입니다. 올해 5월 착공 돌입을 목표로 하고 있으며 2027년 2월 준공 예정입니다. HDC현대산업개발은 광운대 역세권과 청라 의료복합타운에 시니어 하우징 개발 사업에 참여하고 있습니다.

관련 운영시장도 확장세

상업용 부동산시장에서 부동산 투자 및 개발 시장 뿐만 아니라, 운영을 위한 시장도 확장되고 있습니다. 과거 병원이나 비영리기업이 실버타운의 주요 운영 주체였다면 최근의 운영 주체는 호텔과 보험사가 신규 비즈니스 확대를 위해 운영사로서 시장에 활발하게 진출하고 있습니다. KB손해보험 및 신한라이프 등의 대형 보험사가 실버타운 공급 및 운영을 위해 활발하게 투자 부지를 물색 중입니다.

앞으로 실버타운 전문 운영업체와 펀드설립을 통한 자산운용사의 협업이 증가할 것으로 전망됩니다. 이지스자산운용은 서울 종로구 평창동 일원에 국내 자산운용사 최초로 KB 골든 라이프 케어와 협업하여 평창동에 첫 실버타운을 오픈했습니다. 이지스 자산운용은 앞으로 서울 시내에 실버타운 2개를 추가로 개발할 예정입니다. 요양시설 등의 노하우가 이미 있는 KB 라이프케어가 실버타운 운영을 담당할 예정입니다.

코리빙기업 및 실버 테크기업의 부상

미래에 또다른 투자자로서 확장 가능성 있는 사업자는 공유주거 사업자와 요양케어 서비스 사업자입니다. 20,30 세대를 코리빙 사업자의 타깃 임차인으로 공유주거 사이트를 확장해왔던 코리빙 사업자의 타깃이 50,60세대까지 넓어지고 있습니다. 공유주거의 기존 임차인이 나이가 들면서 1인주거의 대상자 풀을 확대할 수 있을 것으로 기대됩니다.

대표적으로 코리빙 사업과 부동산 중개 플랫폼을 운영하는 홈즈컴퍼니는 시니어 하우징 시장에도 확장 진출하고 있습니다. 홈즈컴퍼니는 영국 ICG와 조성한 펀드를 통해 자산 매입 및 개발을 통해 공유주거 사이트를 확대하고 있습니다. 또한 코리빙 맹그로브를 운영하는 엠지알브이는 현대건설, 이지스자산운용이 서울 은평구에 개발중인 진관동 시니어타운 개발 프로젝트에 참여하고 있습니다. 로컬 스티치는 엑티브 시니어를 타겟으로 운영하는 시니어 시장 진출을 노리고 있습니다.

실버타운 개발 및 투자자와 협력하여 실버타운 운영 및 요양 서비스를 도와주는 다양한 실버 산업의 테크기업들도 부상할 것으로 보입니다. 실제로 케어닥, 케어링 등 장기요양 플랫폼 서비스를 운영하는 테크기업들이 그동안 구축한 시니어 캐어 노하우를 바탕으로 실버타운 시장에 진출하고 있습니다.

그동안 요양서비스 플렛폼 서비스를 운영하던 케어닥은 배곧신도시점, 송추 포레스트점, 용인 더퍼스트점등의 실버타운을 건립해 시니어 하우징 사업을 확장하고 있습니다.

올해 연말까지 30개 이상의 지점수를 확장할 계획을 갖고 있습니다. 한편, 장기요양 스타트업을 운영하는 케어링은 부동산 개발기업 SDAMC와 대규모 단지형 시니어 하우징 개발 및 운영사업에 참여할 예정입니다.

앞으로, 오피스, 물류, 호텔, 리테일 등 전통적인 상업용 부동산자산 섹터에 시니어 하우징 섹터가 투자가능한 이머징 섹터로 주목받을 것입니다. 국내 자산운용사들이 올해 신규 사업 진출 타깃으로 실버타운을 주목하면서 펀드 및 리츠등의 비히클을 활용한 실버타운 공급 확대가 예상됩니다.

한국은 아직 시니어 하우징 전문 디벨로퍼가 등장하지 않았지만, 앞으로 시니어 주택만을 개발하고 운영 및 투자하는 전문 디벨로퍼 및 운영을 전문으로 하는 기업도 등장할 것으로 기대해 봅니다.