복돌이의 경제한바퀴: 개발리츠

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2024년 7월 18일 목요일

(론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

경,공매 시장의 맛있는 투자물건 찾기

유입방식의 채권투자로 세테크 확보

연일 계속되는 장마가 많은피해를 속출하면서 한반도도 결국은 안전지대에서 피해가질 못하는 것 같은데 제발 올해도 적당히 지나갔으면 하는 바램이다.

세상에 영원한 것은 없다고 코로나19의 여파로 하늘 높은줄 모르고 기승을 부리던 부동산 폭등이 이제는 폭락을 넘어 거의 전멸하다시피 하는데 필자가 누누이 강조하였듯이 지난 2년간 윤석열 정부의 주택공급부족이 또한번 큰화근이 일거라 했는데 요근래에 서울 일부에서 회복의 봉화불이 오르는 것 같은데??

회복기(?)에 접어든 부동산시장의 여파가 경매장에서 서서히 나타나는게 그동안 무관심속에 방치되던 오피스텔,빌라 등 비아파트가 관심대상으로 떠오르는게 이제는 내집마련의 적기가 찾아온게 아닌가 하고 조심스럽게 예측을 해본다.

지난 시간에 부실채권(NPL)이 무었인지 알아봤다면 이제는 부실채권(NPL)을 어떻게 투자하고 또 어떻게 수익을 올리는지 알아보자.

1.채권투자(LOAN SALE)로 수익발생

경매가 진해되는 부동산의 순위채권을 할인 매입하여 낙찰이 되었을 때 배당금을 받게되는데 이때 채권투자금과 확정배당금의 차액이 발생되는데 이게 론세일(LOAN SALE) 방식의 채권투자다.

[장점]

여기서 부실채권(NPL)투자의 큰장점이 해당채권을 매입할 때 할인을 받게되는데 계약서에 기재되는 채권매입액은 할인금액이 아닌 해당채권의 확정총액까지 가능하게되 기간의 이익을 최대한 키울 수 있는 장점이다.

[단점]

론세일(LOAN SALE)투자의 가장큰 함정은 해당채권의 매입과 진행과정이 복잡하고 절차가 까다로워 일반인의 접근이 무척 힘들다 생각되는데 이부분을 일부 경매전문가나 투자기관에서 투자자에게 정확한 설명을 하지않아 앞으로는 남는데 뒤로는 손해를 보게되 투자자들의 관심대상에서 멀어지고 있는 현실이다.(이부분은 다음에 별도로 짚어볼께요.)

2.해당부동산 유입방식

이 부분이 부실채권(NPL)투자의 가장 큰 매력이라 할 수 있는데 이는 해당채권을 매입한 후 경매당사자 지위를 확보하여 해당 물건을 일반인보다 월등한 지위를 확보하여 낙찰을 받는 것이다.

[장점]

해당 채권을 매입할 때 앞에서도 얘기를 하였듯이 매입하는 채권액이 할인된 금액이 아닌 총 채권액(채권원금+이자+이자의이자)으로 매입을 하게 되면서 경쟁력을 확보하는 것입니다.

즉 채권을 매입한 후 해당 물건에 입찰을 참가할 때 낙찰금액을 총채권액까지 입찰하게 되면서 일반인들의 경쟁을 따돌릴 수 있다는 것이다.

내가 확보한 채권총액만큼의 금액으로 입찰을 하게 되면 잔금납부 시 상계처리를 할 수 있어 별도의 추가자금이 발생하질 않고 총채권액이 낙찰가액이 되면서 향후 매각 시 양도소득세를 절세할 수 있으며 이 혜택은 해당 물건을 매입하는 매수인 에게도 돌아갈 수 있다.

[단점]

일반 경매에 비해 채권 매입에 대한 초기자금 과다투자로 인한 부담과 낙찰대금의 업으로 인해 취,등록세 부담이 커질 수 있으며 근저당채권의 질권부 대출을 발생시킬 경우 낙찰 후 배당까지 많은 이자를 부담 할 수 있다.

부실채권(NPL)투자의 기본은 양질의 좋은 물건을 보는 안목이 필요하며 이보다 더 큰 기술이 필요한 것은 해당 물건을 2차 가공하여 좋은 상품을 만드는 기술과 혜안이 필요하다 할 수있다.

필자는 경매와공매물건 중 각종 사업부지를 부실채권(NPL)으로 확보하여 시행사에게 매입케 하여줌으로 큰 수익을 올려주고 있어 불경기에 또 다른 불루오션을 창출하고 있습니다.

관심있는 개인투자자나 시행사의 참여를 기다리며 궁금한점 댓글로 올려주세요~

2024년 6월 24일 월요일

'물류창고 개발사업' 어떻게 해야 하나(3) -선매입 확약과 공사비에 대해

무용지물이 된 선매입 확약

물류센터 개발사업에서 선매입 확약은 목적물을 완공한 후 일정 기간 이내 매각 또는 담보대출로 PF원금의 상환이 어려울 때, 확약자가 매수함으로서 대출 원금을 안전하게 기한 내 상환받기 위해 생겨났습니다.

확약 금액은 많아봐야 원가 수준이거나, 아니면 그에 한참 미치지 못합니다. 시행사의 자기자본을 제외한 금액 정도라도 확약돼 있으면 그나마 다행입니다. 선매입 확약을 하면 확약인에게 수수료를 지급합니다. 그런데 이렇게 돈을 주고 한 '선매입 확약'이 아무런 안전장치가 되지 못하고 있습니다. 시행사나 대주단에도 의미가 없습니다.

선매입 확약이 왜 아무런 안전장치가 안되는가 하면 우선 사업이 잘 되면, 그냥 버리는 비용이 되기 때문입니다.

개발도중 지금처럼 자산가치가 떨어져 원가 이하가 된다면, 시행사는 이미 자기자본의 회수는 어려워지는 시점이라 사업에서 배제되거나 스스로 철수하게 될 것이고, 십중팔구 공사비 유보금 처리가 안 되어 제한물권이 되기가 쉽습니다.

그러면, 확약인은 매입확약 조건에 부합하지 않는다고 해 정당하게 빠져나가면 역시 수수료는 그냥 버리는 비용이 됩니다. 설령, 시행사가 끝까지 남아 매입확약을 할 수 있는 여건을 만든다고 해도 온갖 방법을 동원해 확약하지 않으려 할 것입니다.

왜냐하면, 처음부터 확약할 능력이 안 되고 능력이 된다 해도 확약이 실행 될 상황이라면 지금처럼 경기 여건이 안 좋아졌기 때문이기에 확약인이 굳이 큰 손실을 감수하고 대주단을 위해 매입을 하려고 하지는 않을 것입니다. 따라서 선매입 확약은 만약이라는 보험의 기능도 없고 그냥 대주단을 위한 딱 “플라시보 효과"뿐입니다.

금리가 떨어져도 토지값이 비싸면 개발사업은 쉽지 않아

전편에 말씀드린바와 같이 임대료 대비 높은 토지가격으로 매입했으면, 다른 사업으로 빠르게 전환하는 것이 맞을 것입니다. 금리가 떨어져도 어차피 사업성이 나오지는 않기 때문입니다.

앞으로 공급이 감소해 공실이 줄어들어도 임대료 상승률은 당분간 저조할 것이고, 이미 수년전보다 40~50% 올라버린 공사비는 경기 악화와 건설 산업 침체로 최근 다소 줄어들기는 했지만, 예전에 비해서는 여전히 높기 때문에, 토지를 비싸게 매입했다면, 물류창고 개발은 사실상 어렵다고 봐야 합니다.

물류창고 개발 사업지의 평당 토지매입 단가
(계획관리지역 - 경사지설계) 임대단가(월) x 40만원 이하
(유통상업 및 공업지역 - 평지설계) 임대단가(월) x 120만원 이하

공사비가 하락한 3가지 이유

간혹, 제게 물류창고 상온공사비 1군 기준 평당 400만원 이하로 최근에 계약한 사례가 있는지 문의하는 업계의 기술자 분들이 있습니다. 언제부터 사례를 찾았을까요? 공사비가 오를 때는 사례가 있어서 올랐을까요? 아닙니다.

건설 원자재가 오르고, 인건비가 오르고, 공급 대비 수요 폭등으로 몇몇 공종의 공사비가 올라서입니다. 올라갈 만한 근거에 의해서 올랐지 사례에 의해 오른 것은 아닙니다.

과거 제가 어느 종합건설사에서 관급(지방정수장)현장의 공무과장으로 있을 때입니다. 착공 후 잠시 중단됐던 현장이 재개 되면서 선발대로 투입하게 됐습니다. 저는 앞서 공무를 담당했던 분의 인수인계 없이 투입을 하게 됐는데, 곧 연말이라 급하게 기성서류를 접수해야 했는데 첫 기성 이었습니다.

인적으로 시간적으로 여력이 없던 저는 당시 약식기성(도면,내역,수량)을 요청했고, D사의 감리단장이 본인께서 지금까지 최초기성은 약식기성으로 준 “사례”가 없었다고 하면서, 정식기성(도면,내역,수량,단가,품질,안전,자재에 대한 모든 서류작성)을 요청 지시했습니다.

참고로 관련 규정은 “공사 기성 3회 최소한 1회는 정식기성으로 한다”라고 돼 있습니다. 저는 “국가계약법” 및 “책임감리수행업무지침”의 법규를 가지고 국토부에 질의하여 답을 얻은 후 근거를 가지고 감리단을 설득했고, 매사 합리적이고 슬기로웠던 감리단장도 수긍하고 최초기성을 약식으로 진행한 적이 있습니다. 그 단장께는 개인적으로 새로운 사례가 됐을 것입니다.

이 질의 회신은 2012년 1월에 '네이버 토목 관련 카페'에 올려 3년 넘게 도움을 받았다는 댓글이 달렸습니다. 전문인 카페라 조회수 100이 넘는 글이 거의 없는 곳인데, 조회수가 1500인 것을 보니, 같은 고민을 했던 분들이 참 많았던 것 같습니다.

따라서, 기술자는 사례를 찾는자가 아니고, 근거를 가지고 사례를 만드는 자가 돼야 합니다.

모든 사업장의 공사비는 '케이스 바이 케이스'입니다. 건설인이 아닌 분들은 평당 단가를 기준으로 할 수 밖에 없지만, 건설인은 수량과 단가로 확인해야 합니다.

설계 할 때, 선하나 하나 원가를 생각하면서 그린 도면과 토지와 특성, 사업의 목적을 제대로 알지 못하고 복사해 붙여넣기를 한 설계와는 평당 공사비가 같을 수는 없습니다.

공사비가 떨어진 이유 세 가지는 다음과 같습니다.

1.급격히 올랐던 건설 원가가 다소 떨어졌습니다. 공사비가 오른 것만 언론에 노출되고 내린 건 나오지 않습니다. 기름값이 많이 올랐다고 해도 무연휘발유 기준 2007년이나 지금 2024년 단가나 거의 비슷합니다.

2.건설 호황기 공급대비 수요 폭등으로 가격이 많이 올랐던 일부 공종의 공사비가 많이 내려갔습니다. (PC공법이 적용된 물류창고 공사비의 약 25%는 PC공사입니다.)

3.건설경기 침체로 일거리가 없습니다. 이제 경쟁력 있는 건설사만 살아남을 것이고 사업성이 좋고 공사비가 잘 나오는 사업장에 대해서는 건설사들의 수주경쟁이 심화될 것입니다. 당연히 입찰가격이 떨어질 것이고요. 대형 프로젝트들은 여전히 금융을 조달하기 위해 대형 건설사의 신용 공여로 추진되겠지만, 그렇지 않은 중소형 사업장은 금융사도 건설사도 진행해야 할지 많은 고민이 필요 할 듯합니다.

마지막으로 건설사 분들에게 항상 드리는 말씀이 있습니다. “평당 공사비가 중요한 것이 아닙니다. 남느냐 안 남느냐 그리고 남으면 얼마나 남느냐가 중요합니다. 그리고 원가가 높으면 오히려 그 사업의 독이 될 수가 있으며, 그 피해는 건설사에게 전가 될 수 있습니다.”

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

물류센터 개발사업에서 '책임준공'이 꼭 필요한가

시공사가 사업주(건축주)와 건설도급을 맺고 정해진 기일까지 목적물을 완공하는 건 당연한 일입니다. 그리고 이를 보증하기 위해 공사이행보증서(계약이행 보증)를 제출하는데 기한을 어길 경우 일수별로 공사비 지체상금이라는 제약도 가해집니다.

공사비를 수백억원대 이상 확보한 사업장에서 시공사가 고의로 또는 그 밖의 불가피한 사유로 공사를 중단할 확률은 매우 희박합니다. 또한 사업주는 하도급대금 직접지급, 건설기계대여금지급보증, 필요시 노무비도 직접 지불 할 수 있으니 원도급 및 하도급사가 공사 기성금을 다른 용도로 유용하는 것도 어느정도 예방 할 수 있습니다. 따라서 목적물을 기한 내 완공 한다는 의미에서 '책임준공 계약'이 필요하지 않아 보입니다.

책임준공 계약이란 기한 내 준공하지 못할 경우 사업주의 채무를 인수한다는 점에서 언뜻 보기에 사업의 성공 즉, 목적물을 완수하려는 굳은 의지로 보일 수 있지만, 실체는 그냥 신용장사일 수 있습니다. 대주단은 빌려준 돈을 신용이 우수한 건설사를 통해 돌려받으면 그만이니까요.

부동산신탁사의 신용보강이 필요없이 책임준공이 가능한 시공사는 공사 중 본인의 견적 실수이든 사업주의 잘못이든, 아니면 물가상승 요인이든 처음 계획한 공사 이윤에서 차질이 생기면 얼마든 사업을 흔들 수 있습니다.

책임준공을 이행하지 않고 채무를 인수한다든지, 공사 중 임차를 위해 설계 변경을 할려고 해도 불응하거나 높은 변경공사비를 제시하는 방식으로 말이죠. 이른바 1군 건설사 리스크입니다. 실제 그 리스크는 여러 사업장에서 일어나고 있습니다.

신용이 부족한 시공사에 책임준공 신용을 제공한 신탁사는 사실 책임준공을 온전히 커버할 수 있는 능력이 되지 않습니다. 비주거용 상업시설만 해도 상품 종류가 다양한데, 저 마다 전문인력을 채용해 보유 할 수도 없고 기껏해야 건설인 출신 몇 명 확보한 게 전부일 것입니다.

신탁사는 건설사가 아닙니다. 신탁사는 기존 시공사에 부실이 생기면 시행사를 대신해 새롭게 대체할 시공사를 선정하는 역할을 하는 것입니다. 만약 시행사가 신탁사보다 본 사업의 이해도가 높고 전문인력을 갖추고 있다면, 신탁사에 책임준공 확약기능은 굳이 필요없을 것입니다. 시행사가 새로운 시공사를 선정해 공사를 이어가는 게 훨씬 빠르고 유연할 테니까요.

따라서, 개발 사업에서 1군 건설사의 책임준공에 따른 채무인수나 신탁사의 책임준공 확약은 불필요합니다. 차라리 책임준공이라는 신용보강 비용을 이연 공사비를 줄인다든가, 설계변경 또는 건설사를 교체할 일이 있을시 예비비로 남겨두는 게 사업구조를 튼튼히 하고 대주단, 건설사, 시행사 등 참여자에 더 득이 될 것입니다.

앞서 언급한 바와 같이 시공사에 책임준공 미이행에 따른 채무인수를 없앤다고 해 공사가 중지되는 일은 흔하지 않습니다. 만약 지연될 경우 지체상금 비율을 높여 지연에 대한 대주단의 이자비용을 충당하면 될 것입니다. 무지막지한 채무인수보다는 시일을 지체된 만큼 이자를 내는 게 시공사도 부담이 적을 것이고, 대주단도 지연에 대한 이자를 받을 수 있으니 문제될 일은 없을 것입니다.

(예시) 지체상금 산출
총사업비 1000억원 / PF조달 800억원 / 공사비 600억원
계약금액(600억) x 1000분의 1 x 지체일수, 즉 년 금리 36.5%
PF조달금액으로 환산하면 연 금리 27.4% 총사업비기준으로 환산하면 연 금리 21.9%

신용등급 AA급 1군 건설사 기준 책임준공을 하지 않고 지체상금 구조로 지체일수 당 1000분의 3을 얘기하는 한 곳도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

정리하자면, PF금융에서 책임준공이란 허울은 최상위 건설사와 신탁사의 신용장사고, 최상위 건설사의 시공 독과점을 조장하는 동시에 때때로, 목적물을 완공한 후에도 유치권 행사라는 극단적인 상황 발생시 대주단에도 큰 위험부담으로 작용할 수 있습니다. 시행사와 다수 건설사에 피해만 주는 구조가 될 수 있습니다.

건설사의 책임준공에 따른 채무인수 조건이 사라진다면, 신탁사의 책임준공에 대한 신용공여 비용을 포함해 공사비는 10% 이상 줄어들 것입니다. 줄어든 만큼 사업성은 확보될 것이고, 절감한 비용을 공사비 예비비로 남겨두면 사업성도 한층 탄탄해질 것입니다.

사례1)공사비가 급상승해 시행사와 공사비 조정 협의 후 해결이 되지 않자 시공사가 고의로 공사를 지연한 후 책임준공 미이행 및 채무인수한 사례.
사례2)1군 건설사가 비싼 금액에 공사한 후 임차 및 분양 실패해 공매 진행...시공사의 유보비용 등 유치권 문제로 대주단 손실이 불가피한 사례.
사례3) 준공 후 건설사가 사업장을 인수 인계하지 않음으로써 대주단이 발만 동동구르고 힘들어하는 사례.

이제 소송 판례로 실제 일어난 사례를 통해 '물가변동 없음'이나 '공사비 증액 없음'으로 계약해도 추가 공사비를 지급할 수 있다는 점을 알게 됐습니다.

또한 소송이 아니더라도 시공사가 사업기간 중 얼마든지 위력행사를 할 수 있기에 앞으로는 '건설사의 책임준공 미이행에 따른 채무인수' 보단 좀 더 현실적으로 적용 가능한 새로운 대안이 필요하지 않을까 생각합니다.

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선임차 확약의 허와 실

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(1) 물류창고 개발사업의 과거와 현재

그동안 물류창고를 개발하는 과정에서 일부 문제를 겪더라도 비교적 높은 사업성으로 커버됐습니다. 높은 수익률 덕에 안전장치가 다소 부족해도 사업에 필요한 자금을 빌릴 수 있었습니다. 대주의 책임준공 요구와 관련, 공사비가 비싼 1군 건설사를 선택하거나, 그 외 등급이 낮은 건설사를 정해도 부동산 신탁사에 수수료를 주고 신용을 보강했습니다.

시세 대비 비교적 저렴하게 선(先)매각을 하기도 하고, 보험 성격의 매입 확약과 그에 따른 수수료, 임차의향서, 임차확약서, 선임차 계약 등 사업 진행을 위한 모든 문제점은 본 사업의 높은 수익률을 나누는 방법으로 해결했습니다.

하지만 모든 문제의 해결사 역할을 했던 우수한 사업성은 복합적인 이유로 악화됐습니다. 건설원가 상승, 고금리로 인한 금융조달비용 상승, 고금리로 인한 매수자의 기대수익률 상승, 단기간 공급과잉으로 인한 공실률 증가 그리고, 실질임대료의 하락 등이 원인입니다.

그래서 신규 사업장은 대주의 눈높이를 맞출 수 있는 사업성이 없어져버려 더 이상 진도를 나가지 못하고 있습니다. 개발 중인 사업장은 이미 사용해 버린 비용에 원가는 높아져 수익을 내기는커녕 손해를 봐야 하는 실정입니다.

그 손해는 경기 악화 이전에 낮은 기대수익률로 선매입을 계약한 매수자가 떠안기도 합니다. 또한 사업주의 자기자본, 이연 공사비, 지급이 미뤄진 각종비용, 후순위 대주, 선순위 대주 순으로 피해가 전가됩니다. 누군가는 큰 손해를, 누군가는 안도의 한숨을, 누군가는 기회를 제공받는 이런 혼란스런 상황 속에서도 무엇이 잘못됐고 앞으로 어떻게 해야할지 깊은 고뇌와 숙고의 시간이 필요할 것 같습니다.

(2) 물류창고 개발사업의 멈춤 그리고 또 다른 시작

물류창고 개발사업이 중단된 지도 어느덧 2년이 다 돼 갑니다. 멈춤은 지난 2022년 “레고랜드 사태” 전부터 시작됐으나 그 이전 착공으로 떠밀려진 사업장들은 현재까지 공급을 이어가고 있고 그마저 공급이 곧 끝나가는 듯합니다. 아래와 같이 4월 말 기준 수도권의 주요 물류공급지인 이천과 여주의 물류센터(연면적 5000평 이상) 공급현황을 보면 공급이 눈에 띄게 중단되고 있음이 드러납니다.

이천시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 20% 차지)
2021년 - 12곳
2022년 - 16곳
2023년 - 26곳
2024년 - 12곳 (사용승인 8곳, 준공예정 4곳)
2025년 - 0 곳
2026년 - 0~3곳

용인시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 10% 차지)
2021년 - 7곳
2022년 - 5곳
2023년 - 2곳
2024년 - 2곳 (공사중 2곳)
2025년 - 1곳 (공사중 1곳)
2026년 - 0~1곳

그렇다면 앞으로 물류창고 개발 사업을 한다면 어떻게 해야 할까요?

선임차와 선매각을 먼저 고민하실텐데 사실 이런 조건들은 근본적인 해결책이 아니라고 생각합니다. 중요한 것은 사업성을 복원하는 것입니다. 이윤이 있어야 사업을 하는 것인데, 선임차, 선매각이 무슨 소용이 있을까요.

사업성을 높이기 위해선 원가와 매출의 격차를 늘려야 합니다. 원가가 고정이면 매출을, 매출이 고정이면 원가를 움직여야 합니다.

물류창고 개발은 현재 임차인 우위 시장이어서 임대료를 올려 매출을 올리기에는 한계가 따릅니다. 그렇다면 원가를 낮춰야 할 것입니다. 사실 물류창고 개발에서 목표 원가는 이미 정해져 있습니다. 토지 시세, 고속도로 접근성이 아닙니다. 실제 받을 수 있는 임대료가 개발하고자 하는 사업의 원가를 책정하는 기준입니다. 그럼 간단히 계산해 보겠습니다.

경기 남부지역 원가로 예를 들어 보겠습니다.
상온창고 임대료가 평당 3만원이라면, 임대면적 평당 개발원가는 600만원 이하여야 합니다. ( 캡레이트(Cap.rate) 5.2%, 매출대비 개발수지 13% 기준)

토지비용을 임대면적 기준으로 환산할 때, 평당 80만원 수준이고 전용 면적이 90% 수준으로 건축연면적 = 임대면적이고 공사비가 평당 350만원이라면, 토지와 공사비를 합쳐 평당 430만원입니다.

그리고 기타비용으로 170만원이 듭니다. 즉 취득세 및 보존등기, 농지·산지부담금, 원인자부담금이 30만원, 설계 및 인허가·감리비용이 15만원, 관리비 등 각종 부대비용이 10만원 그리고 LTC 80%의 PF라면 이자,수수료가 80만원, 책임준공 관토신탁 10만원, 예비비 10만원, 매각자문수수료 및 임대차수수료 10만원, 금융주선수수료 5만원으로 계산해 합계 170만원입니다.

다시 말해 총 투입원가는 80만(토지)+350만(건축)+170만(기타)을 합쳐 평당 600만원이 됩니다.

여기서, 연면적을 최대한 늘려 임대면적 원가에 토지비용을 줄일 수 있다고 가정할 수 있으나, 대지면적 대비 적정규모를 초과하는 건축계획은 평당 공사비가 올라가고, 전용률이 낮아져 오히려 사업수지에 불리합니다.

평당 임대료가 3만원 지역에서 창고 사업을 하기 위한 평당 땅값은 대지면적 대비 건축연면적 비율이 125%정도 나올 때가 평당 공사비가 가장 낮게 나오는 이상적인 건축규모일 것입니다. 이 경우 토지지가는 80만원/평(임대면적) x 125% = 100만원/평(토지) 이하여야 합니다.

(평당)
물류창고의 개발원가 = 임대단가(월) x 200만원
물류창고의 준공 후 가치 = 임대단가(월) x 230만원

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선임차, 선매입확약, 토지비, 공사비

2024년 6월 19일 수요일

국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]

3년 연평균 8~9% 고배당…투자자 20년 9만명→23년 41만명 증가

규제→지원 중심 개편…프로젝트리츠 도입, 인가→등록제로 개선

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 98조 원 규모의 국내 리츠(REIT) 시장을 집중 육성한다. 이를 위해 규제 일변도인 현행 리츠제도를 지원 중심으로 개편해 사업성을 끌어올린다. 또 국민들의 리츠 투자 접근성을 높여 고배당을 통한 가계 소득 증진을 도모한다는 목표다.

국토교통부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.

다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답

-펀드랑 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라 얘기가 많았던 것 같은데. 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.

▶일단 개발 리치는 거의 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들, 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 이런 것들은 저희가 체크해서 부담을 좀 덜어주되 안전장치는 유지하는 거다. 또 기존에 종로에 좋은 빌딩이 나왔다 그러면 사모펀드 리츠가 다 달려들어서 매입할 텐데 기존의 리츠 같은 경우는 저희한테 좋은 부동산 나왔으니까 저희 매입할게요. 해서 적정한지 가격도 우리한테 체크하고 인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 저희가 규제를 좀 풀어줄 겁니다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 이제 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 보고 있다.

-프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.

▶리츠의 자기자본 비율은 자기 자본의 2배까지만 대출이 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데, 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 그러니까 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38% 다. 자기 자본율이 낮은 거는 선분양해서 준공하자마자 엑시트 하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 고 레버리지가 가능한데 이거는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 가지고 가야지 안정적으로 갈 수 있기 때문에 자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.

-프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.

▶모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리치가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 거다. 업계 사람들을 많이 만나봤는데 예를 들어 어떤 AMC가 주유소를 부지를 가지고 있는데 요새 주유소로 수익이 떨어지니까 이걸 철거하고 다른 용도로 많이 개발한다. 그래가지고 코리빙(Coliving)이라고 그런 것들이 많이 가고 있는데 코리빙으로 바꾸려고 하는데 리츠로 운영할 건데 리츠로 개발하니까 너무 규제가 많다는 거다. 그래가지고 PFV로 개발해서 세금 한 번 더 내더라도 그냥 PFV로 개발하겠다 이런 민원이 많았다. 그래서 리츠로 운영 관련 자산들을 리츠로 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 거지 기존에 우리나라에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리치로 다 커버하겠다 이런 건 아니다.

-cr리츠 자금 조달 금리가 지금 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면은 한 5% 포인트 정도 떨어진다는 건지.

▶확실한 거는 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데,모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 거고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다. 제가 몇 프로라고 딱 얘기하기는 그렇지만 증권사 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13%~14% 이렇게 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면은 한 자릿수로 확 떨어진다고 얘기한다.

-수익률은 어느 정도 인지.

▶cr리츠가 어느 정도 배당이 돼야 되기 때문에 수익률이 돼야지만 굴러가는 건데, 기존에 14% 됐을 때는 안 굴러가는 사업장들이 예를 들어서 6~7% 떨어진다 그러면 돌아가는 사업장이 되는 거죠. 수익률은 저희한테 등록을 하는 건데 아마 하반기에 등록 신청을 하게 되면 수익률이 나오는데 그걸 한번 봐야 될 것 같다.

-그러면 HUG 보증이 없으면 수익률이 나오기 어렵다는 얘기인지.

▶쉽지 않죠. 근데 그렇게 하지 않고서도 5000가구 정도는 하겠다고 나왔다. 이게 모기지 보증을 우리가 허용하겠다라고 발표하기 전에 4월달에. 이제 제가 만약에 미분양 주택을 가지고 있는데 본 PF로 이제 건축비 대출받아가지고 이제 상환해야 되는데 이게 이게 분양이 안 되니까 돈 나올 데가 없다. 또 준공하게 되면 이걸 또 운영 손실도 발생하는 건데 어쨌든 간에 cr리츠로 임대사업자의 역할로서 이제 임대인을 모집해가지고 임대료 받고 보증금 받고 cr리츠한테 좀 할인 매각하더라도 일정 부분 본 PF 대출을 좀 상환을 해야지 본인들이 회사가 이제 유지될 수 있기 때문에 궁여지책으로도 이제 하려고 하는데 여기에 모기지 보증이 더해지면 아무래도 조금 더 개선되는 구조다.

-공공지원민간임대 리츠랑 미분양 CR리츠는 수요 조사를 했는데, 수도권도 좀 있는지.

▶cr 리치는 어차피 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 거고, 공공지원 민간 임대 리치는 제가 다 보지는 않았지만 수도권도 많다. 왜냐하면 분양을 맨 처음에 하려고 했던 사업장들이기 때문이다. 다만 기금 지분(equity) 들어가기 때문에 기금이 최저 수익률을 맞출 수 있는지 여부를 판단해가지고 민간 전문가들이 모인 전문집단에서 기금투자심의위원회에서 이걸 결정한다. 심의를 하고 있다. HUG 관계자한테 어떠냐 했더니 위치가 나쁘지 않다고 들었다. 왜냐하면 처음부터 분양을 염두에 두고 했던 사업장들이기 때문에 나쁘지 않다라고 얘기하더라고요.

-헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지말고도 앞으로 계속 나오는 건지.

▶입지마다 지금 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 우리가 수용해가지고 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식인 거다. 그냥 보시면 알겠지만 신도시가 개인을 상대로 분양을 하다 보니 상가 공실이 높고 관리가 안 되다 보니 신도시를 안정적으로 전문가가 운영하면서 신도시가 안착될 수 있도록 역할을 해주는 게 리츠라고 생각한다. 그래서 여러모로 봤을 때 리츠 방식은 굉장히 그 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 좀 셰어하는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 보고 있다.

-리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.

▶특정 회사 이름을 거론하기가 좀 그렇지만 최근에 신도시에 주상복합 용지를 분양받아가지고 주거는 분양해 버리고 상가 시설은 본인들이 운영하면서 행사도 하고 여러 가지 해가지고 다른 데는 공실이 많은데 거기는 공실이 없었다. 왜냐하면 리츠가 운영한다고 해서 없는 수요가 생긴다는 게 아니라 지금 신도시 상가들은 다 개별 민간 분양한다. 다 부동산 들어와 있고 한데 수요 맞춰가지고 이벤트도 하고 체계적으로 관리하게 되면 공실이 발생하지 않고 잘 운영될 수 있다. 또 업무도 마찬가지다. 아무래도 내가 이거를 건설에서 운영까지 한다고 했을 때는 어떻게 하면 이 공실이 발생하지 않고 프로그램을 잘 만들까라고 생각하는데 단순히 분양하고 끝날 거면은 얼마나 비싸게 팔아야지 이것밖에 생각 안 한다.

우리나라도 좀 부동산 시장이 운영 중심으로 가야 되지 않겠느냐 그러기 위해서는 리치가 어차피 운영 베이스로 가는 거기 때문에 그런 측면을 봤을 때는 좀 리츠가 역할을 해주면 그런 부동산 시장이 조금 선진화되는데 좀 역할을 할 수 있겠다는 바램으로 저희가 리츠 방식으로 공급하겠다는 거다.

조용훈 기자 (joyonghun@news1.kr)

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2024년 7월 18일 목요일

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