'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

 

'물류창고 개발사업' 앞으로 어떻게 해야 하나(2)

물류센터 개발사업에서 '책임준공'이 꼭 필요한가

시공사가 사업주(건축주)와 건설도급을 맺고 정해진 기일까지 목적물을 완공하는 건 당연한 일입니다. 그리고 이를 보증하기 위해 공사이행보증서(계약이행 보증)를 제출하는데 기한을 어길 경우 일수별로 공사비 지체상금이라는 제약도 가해집니다.

공사비를 수백억원대 이상 확보한 사업장에서 시공사가 고의로 또는 그 밖의 불가피한 사유로 공사를 중단할 확률은 매우 희박합니다. 또한 사업주는 하도급대금 직접지급, 건설기계대여금지급보증, 필요시 노무비도 직접 지불 할 수 있으니 원도급 및 하도급사가 공사 기성금을 다른 용도로 유용하는 것도 어느정도 예방 할 수 있습니다. 따라서 목적물을 기한 내 완공 한다는 의미에서 '책임준공 계약'이 필요하지 않아 보입니다.

책임준공 계약이란 기한 내 준공하지 못할 경우 사업주의 채무를 인수한다는 점에서 언뜻 보기에 사업의 성공 즉, 목적물을 완수하려는 굳은 의지로 보일 수 있지만, 실체는 그냥 신용장사일 수 있습니다. 대주단은 빌려준 돈을 신용이 우수한 건설사를 통해 돌려받으면 그만이니까요.

부동산신탁사의 신용보강이 필요없이 책임준공이 가능한 시공사는 공사 중 본인의 견적 실수이든 사업주의 잘못이든, 아니면 물가상승 요인이든 처음 계획한 공사 이윤에서 차질이 생기면 얼마든 사업을 흔들 수 있습니다.

책임준공을 이행하지 않고 채무를 인수한다든지, 공사 중 임차를 위해 설계 변경을 할려고 해도 불응하거나 높은 변경공사비를 제시하는 방식으로 말이죠. 이른바 1군 건설사 리스크입니다. 실제 그 리스크는 여러 사업장에서 일어나고 있습니다.

신용이 부족한 시공사에 책임준공 신용을 제공한 신탁사는 사실 책임준공을 온전히 커버할 수 있는 능력이 되지 않습니다. 비주거용 상업시설만 해도 상품 종류가 다양한데, 저 마다 전문인력을 채용해 보유 할 수도 없고 기껏해야 건설인 출신 몇 명 확보한 게 전부일 것입니다.

신탁사는 건설사가 아닙니다. 신탁사는 기존 시공사에 부실이 생기면 시행사를 대신해 새롭게 대체할 시공사를 선정하는 역할을 하는 것입니다. 만약 시행사가 신탁사보다 본 사업의 이해도가 높고 전문인력을 갖추고 있다면, 신탁사에 책임준공 확약기능은 굳이 필요없을 것입니다. 시행사가 새로운 시공사를 선정해 공사를 이어가는 게 훨씬 빠르고 유연할 테니까요.

따라서, 개발 사업에서 1군 건설사의 책임준공에 따른 채무인수나 신탁사의 책임준공 확약은 불필요합니다. 차라리 책임준공이라는 신용보강 비용을 이연 공사비를 줄인다든가, 설계변경 또는 건설사를 교체할 일이 있을시 예비비로 남겨두는 게 사업구조를 튼튼히 하고 대주단, 건설사, 시행사 등 참여자에 더 득이 될 것입니다.

앞서 언급한 바와 같이 시공사에 책임준공 미이행에 따른 채무인수를 없앤다고 해 공사가 중지되는 일은 흔하지 않습니다. 만약 지연될 경우 지체상금 비율을 높여 지연에 대한 대주단의 이자비용을 충당하면 될 것입니다. 무지막지한 채무인수보다는 시일을 지체된 만큼 이자를 내는 게 시공사도 부담이 적을 것이고, 대주단도 지연에 대한 이자를 받을 수 있으니 문제될 일은 없을 것입니다.

(예시) 지체상금 산출
총사업비 1000억원 / PF조달 800억원 / 공사비 600억원
계약금액(600억) x 1000분의 1 x 지체일수, 즉 년 금리 36.5%
PF조달금액으로 환산하면 연 금리 27.4%  총사업비기준으로 환산하면 연 금리 21.9%

신용등급 AA급 1군 건설사 기준 책임준공을 하지 않고 지체상금 구조로  지체일수 당 1000분의 3을 얘기하는 한 곳도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

정리하자면, PF금융에서 책임준공이란 허울은 최상위 건설사와 신탁사의 신용장사고, 최상위 건설사의 시공 독과점을 조장하는 동시에 때때로, 목적물을 완공한 후에도 유치권 행사라는 극단적인 상황 발생시 대주단에도 큰 위험부담으로 작용할 수 있습니다.  시행사와 다수 건설사에 피해만 주는 구조가 될 수 있습니다.

건설사의 책임준공에 따른 채무인수 조건이 사라진다면, 신탁사의 책임준공에 대한 신용공여 비용을 포함해 공사비는 10% 이상 줄어들 것입니다. 줄어든 만큼 사업성은 확보될 것이고, 절감한 비용을 공사비 예비비로 남겨두면 사업성도 한층 탄탄해질 것입니다.

사례1)공사비가 급상승해 시행사와 공사비 조정 협의 후 해결이 되지 않자 시공사가 고의로 공사를 지연한 후 책임준공 미이행 및 채무인수한 사례.
사례2)1군 건설사가 비싼 금액에 공사한 후 임차 및 분양 실패해 공매 진행...시공사의 유보비용 등 유치권 문제로 대주단 손실이 불가피한 사례.
사례3) 준공 후 건설사가 사업장을 인수 인계하지 않음으로써 대주단이 발만 동동구르고 힘들어하는 사례.

이제 소송 판례로 실제 일어난 사례를 통해 '물가변동 없음'이나 '공사비 증액 없음'으로 계약해도 추가 공사비를 지급할 수 있다는 점을 알게 됐습니다.

또한 소송이 아니더라도 시공사가 사업기간 중 얼마든지 위력행사를 할 수 있기에 앞으로는 '건설사의 책임준공 미이행에 따른 채무인수' 보단 좀 더 현실적으로 적용 가능한 새로운 대안이 필요하지 않을까 생각합니다.

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(1) 물류창고 개발사업의 과거와 현재

그동안 물류창고를 개발하는 과정에서 일부 문제를 겪더라도 비교적 높은 사업성으로 커버됐습니다.  높은 수익률 덕에 안전장치가 다소 부족해도 사업에 필요한 자금을 빌릴 수 있었습니다.  대주의 책임준공 요구와 관련,  공사비가 비싼 1군 건설사를 선택하거나, 그 외 등급이 낮은 건설사를 정해도 부동산 신탁사에 수수료를 주고 신용을 보강했습니다.

시세 대비 비교적 저렴하게 선(先)매각을 하기도 하고, 보험 성격의 매입 확약과 그에 따른 수수료, 임차의향서, 임차확약서, 선임차 계약 등 사업 진행을 위한 모든 문제점은 본 사업의 높은 수익률을 나누는 방법으로 해결했습니다.

하지만 모든 문제의 해결사 역할을 했던 우수한 사업성은 복합적인 이유로 악화됐습니다.  건설원가 상승, 고금리로 인한 금융조달비용 상승, 고금리로 인한 매수자의 기대수익률 상승, 단기간 공급과잉으로 인한 공실률 증가 그리고, 실질임대료의 하락 등이 원인입니다.

그래서 신규 사업장은 대주의 눈높이를 맞출 수 있는 사업성이 없어져버려 더 이상 진도를 나가지 못하고 있습니다. 개발 중인 사업장은 이미 사용해 버린 비용에 원가는 높아져 수익을 내기는커녕 손해를 봐야 하는 실정입니다.

그 손해는 경기 악화 이전에 낮은 기대수익률로 선매입을 계약한 매수자가 떠안기도 합니다. 또한 사업주의 자기자본, 이연 공사비, 지급이 미뤄진 각종비용, 후순위 대주, 선순위 대주 순으로 피해가 전가됩니다. 누군가는 큰 손해를, 누군가는 안도의 한숨을, 누군가는 기회를 제공받는 이런 혼란스런 상황 속에서도 무엇이 잘못됐고 앞으로 어떻게 해야할지 깊은 고뇌와 숙고의 시간이 필요할 것 같습니다.

(2) 물류창고 개발사업의 멈춤 그리고 또 다른 시작

물류창고 개발사업이 중단된 지도 어느덧 2년이 다 돼 갑니다. 멈춤은 지난 2022년 “레고랜드 사태” 전부터 시작됐으나  그 이전 착공으로 떠밀려진 사업장들은 현재까지 공급을 이어가고 있고 그마저 공급이 곧 끝나가는 듯합니다.  아래와 같이 4월 말  기준 수도권의 주요 물류공급지인 이천과 여주의 물류센터(연면적 5000평 이상) 공급현황을 보면 공급이 눈에 띄게 중단되고 있음이 드러납니다.

이천시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 20% 차지)
2021년 - 12곳
2022년 - 16곳
2023년 - 26곳
2024년 - 12곳 (사용승인 8곳, 준공예정 4곳)
2025년 - 0 곳
2026년 - 0~3곳

용인시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 10% 차지)
2021년 - 7곳
2022년 - 5곳
2023년 - 2곳
2024년 - 2곳 (공사중 2곳)
2025년 - 1곳 (공사중 1곳)
2026년 - 0~1곳

그렇다면 앞으로 물류창고 개발 사업을 한다면 어떻게 해야 할까요?

선임차와 선매각을 먼저 고민하실텐데 사실 이런 조건들은 근본적인 해결책이 아니라고 생각합니다. 중요한 것은 사업성을 복원하는 것입니다.  이윤이 있어야 사업을 하는 것인데, 선임차, 선매각이 무슨 소용이 있을까요.

사업성을 높이기 위해선 원가와 매출의 격차를 늘려야 합니다. 원가가 고정이면 매출을, 매출이 고정이면 원가를 움직여야 합니다.

물류창고 개발은 현재 임차인 우위 시장이어서 임대료를 올려 매출을 올리기에는 한계가 따릅니다. 그렇다면 원가를 낮춰야 할 것입니다. 사실 물류창고 개발에서 목표 원가는 이미 정해져 있습니다. 토지 시세, 고속도로 접근성이 아닙니다.  실제 받을 수 있는 임대료가 개발하고자 하는 사업의 원가를 책정하는 기준입니다. 그럼 간단히 계산해 보겠습니다.

경기 남부지역 원가로 예를 들어 보겠습니다.
상온창고 임대료가 평당 3만원이라면, 임대면적 평당 개발원가는 600만원 이하여야 합니다. ( 캡레이트(Cap.rate) 5.2%, 매출대비 개발수지 13% 기준)

토지비용을 임대면적 기준으로 환산할 때, 평당 80만원 수준이고 전용 면적이 90% 수준으로 건축연면적 = 임대면적이고 공사비가 평당 350만원이라면, 토지와 공사비를 합쳐 평당 430만원입니다.

그리고 기타비용으로 170만원이 듭니다. 즉 취득세 및 보존등기, 농지·산지부담금, 원인자부담금이 30만원, 설계 및 인허가·감리비용이 15만원, 관리비 등 각종 부대비용이 10만원 그리고 LTC 80%의 PF라면 이자,수수료가 80만원, 책임준공 관토신탁 10만원,  예비비 10만원, 매각자문수수료 및 임대차수수료 10만원, 금융주선수수료 5만원으로 계산해 합계 170만원입니다.

다시 말해 총 투입원가는 80만(토지)+350만(건축)+170만(기타)을 합쳐 평당 600만원이 됩니다.

여기서, 연면적을 최대한 늘려 임대면적 원가에 토지비용을 줄일 수 있다고 가정할 수 있으나, 대지면적 대비 적정규모를 초과하는 건축계획은 평당 공사비가 올라가고, 전용률이 낮아져 오히려 사업수지에 불리합니다.

평당 임대료가 3만원 지역에서 창고 사업을 하기 위한 평당 땅값은 대지면적 대비 건축연면적 비율이 125%정도 나올 때가 평당 공사비가 가장 낮게 나오는 이상적인 건축규모일 것입니다. 이 경우 토지지가는 80만원/평(임대면적) x 125% = 100만원/평(토지) 이하여야 합니다.

(평당)
물류창고의 개발원가 = 임대단가(월) x 200만원
물류창고의 준공 후 가치 = 임대단가(월) x 230만원

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실무자가 바라본 '이커머스 성장'과 '물류센터 투자'의 상관관계

물류센터가 각광받는 이유​

최근 몇 년간 물류센터는 부동산 투자 시장에서 가장 주목받는 자산이 됐습니다. 전자상거래 시장이 가파른 성장세를 보이면서 물류 수요가 급증한 데다, 코로나19로 인해 비대면 소비가 확산한 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 이 같은 시장 환경 속에서 물류센터는 투자자에 매력적인 투자처로 인식됐고, 높은 수익률에 대한 기대감도 한 껏 높아졌습니다.

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특히 전자상거래 시장의 급성장과 비대면 소비 확산(코로나19)으로 물류 수요가 급증하면서, 이커머스 업계의 물류센터 확보 경쟁이 치열해졌습니다. 쿠팡은 지난 2020년 3조원 규모의 대규모 투자를 단행하며 선제적 대응에 나섰고, 네이버와 카카오 등 주요 이커머스 기업들도 자체 물류센터 확보에 박차를 가했습니다. 이들의 전략적 행보는 물류 부동산 시장의 성장세를 가속화하는 동시에 물류산업의 패러다임을 바꾸는 계기가 됐습니다.

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실무자가 바라본 물류센터 현황 및 전망

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그러나 현재 물류센터 시장은 새로운 국면을 맞고 있습니다. 지난해 상반기부터 물류센터 신규 공급량이 급격히 증가했고, 하반기로 접어들면서 공급 증가, 공실률 상승, 임대료 하락 추세가 심화되며 시장 내 공급 우려가 커졌습니다.

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메이트플러스의 ‘2024년 물류부동산 시장동향 전망 보고서’에 따르면 지난해 3분기 수도권 물류센터의 공실률이 10.2%로, 전년 동기 대비 3.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 업계에서도 공급 과잉에 대한 우려가 고조되는 가운데, 금리 인상과 건설비 상승에 따른 수익성 악화 또한 투자 심리를 위축시키는 요인으로 작용했습니다. 일각에서는 ‘패닉 바잉(공포 매수)’이라는 우스갯소리까지 등장할 정도로 불안감은 커졌습니다.

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그럼에도 제 개인적으로는 물류센터 시장의 장기적 성장성에 대해 여전히 긍정적인 시각을 가지고 있습니다. 지난해 한국 온라인 쇼핑시장 규모는 전년 대비 10%이상 성장했고 신선식품 당일 배송 서비스, 편의점 대행 배송 확대 등 실생활 편의성을 제공하는 물류서비스 확장이 전망되기에 물류센터 수요는 앞으로도 꾸준할 것으 로 판단됩니다.

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또한 국토교통부가 2023년 5월에 발표한 “수도권 물류시설 현황 및 전망” 데이터에 따르면, 수도권 물류센터의 노후화 비율이 약 50%이상으로 파악됩니다. 물류 자동화, 로봇, 빅데이터, 인공지능(AI) 등 첨단 기술을 물류 운영에 접목하려는 움직임이 가시화되면서 스마트 물류센터에 대한 수요로 이어져 노후시설 개선이나 신규 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.

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이렇듯 장기적으로는 물류센터가 여전히 유망한 투자 자산으로 남을 것이라 생각됩니다. 다만 경쟁이 더욱 치열해진 데다 금리 인상과 건설비 상승의 영향으로 수익성 악화 우려도 있어, 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.

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성공적인 물류센터 투자의 핵심 요소와 향후 과제

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그렇다면 경쟁이 심화되는 물류센터 시장에서 경쟁우위를 점하기 위한 핵심 요소는 무엇 일까요? 무엇보다 최적의 입지 선정이 성공의 기반이 될 것으로 보입니다. 이를 위해 소비시장 및 교통망과의 근접성, 향후 확장 기능성 등을 고려해 전략적 입지를 발굴해 내는 안목이 필요한 시점입니다. 아울러 사전 조사와 시장 분석 및 인허가 검토 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 필수적 조건이라고 생각합니다.

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더불어 시설, 서비스 측면에서 차별화된 가치를 창출할 수 있어야 합니다. 첨단 물류 설비와 자동화 시스템 도입 등으로 운영 효율성을 높이는 동시에, 고객 맞춤형 물류 서비스를 제공할 수 있는 시스템 구축에 적극 나서야 한다고 생각합니다. 실제로 CJ대한 통운, 롯데물류, 쿠팡 등이 스마트 물류센터를 도입하며, 인공지능, 자동화 시스템, 로봇 기 술 활용 등 인건비를 절감하고 생산성을 높이는 데 주력하고 있습니다.

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또한, 우량 화주와의 장기 계약을 통한 안정적 물동량 확보, 전략적 제휴에 기반한 동반성장 모델 구축도 빼놓을 수 없는 경쟁력 요소입니다. 'CJ대한통운과 아마존', '쿠팡과 로젠', '롯데물류와 삼성전자' 등의 파트너십 강화 사례에서 보듯이 단기적 거래를 넘어 장기적 관점 으로 상호가 도움되는 협력 관계를 만드는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.

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물류산업이 새로운 변화를 맞이하는 상황에서 앞으로는 무분별한 물류센터 개발보다 신중하고 전략적인 접근이 필수라고 생각합니다. 건설비와 금융비 등 비용 상승으로 인한 사업 리스크가 커진 만큼 사전 타당성 검토를 더욱 꼼꼼히 해야 하며, 아울러 운영 효율화와 서비스 고도화를 통해 경쟁력을 만드는 노력도 필요합니다.

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이를 위해 물류산업과 관계된 모든 이해관계자들이 긴밀히 소통하고 협력하며 지속 가능한 물류 산업을 조성해 나가는 데 집중을 해야 할 때입니다.

화주가 원하는대로…여주에 매머드급 물류센터

 

화주가 원하는대로…여주에 매머드급 물류센터

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11018995#none

유탑, 여주 스마트 물류센터

축구장 28배에 바닥만 5천평씩

창고 자동화에 최적화된 구조

주변 민원 걱정없는 최적 입지
국내최초 시행·설계·시공 일체