국토부, 부동산 '리츠' 규제 확 푼다…"제도 활성화·국민 투자 기회 확대"[일문일답]
3년 연평균 8~9% 고배당…투자자 20년 9만명→23년 41만명 증가
규제→지원 중심 개편…프로젝트리츠 도입, 인가→등록제로 개선
국토교통부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.
다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답
-펀드랑 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라 얘기가 많았던 것 같은데. 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.
▶일단 개발 리치는 거의 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들, 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 이런 것들은 저희가 체크해서 부담을 좀 덜어주되 안전장치는 유지하는 거다. 또 기존에 종로에 좋은 빌딩이 나왔다 그러면 사모펀드 리츠가 다 달려들어서 매입할 텐데 기존의 리츠 같은 경우는 저희한테 좋은 부동산 나왔으니까 저희 매입할게요. 해서 적정한지 가격도 우리한테 체크하고 인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 저희가 규제를 좀 풀어줄 겁니다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 이제 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 보고 있다.
-프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.
▶리츠의 자기자본 비율은 자기 자본의 2배까지만 대출이 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데, 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 그러니까 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38% 다. 자기 자본율이 낮은 거는 선분양해서 준공하자마자 엑시트 하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 고 레버리지가 가능한데 이거는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 가지고 가야지 안정적으로 갈 수 있기 때문에 자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.
-프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.
▶모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리치가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 거다. 업계 사람들을 많이 만나봤는데 예를 들어 어떤 AMC가 주유소를 부지를 가지고 있는데 요새 주유소로 수익이 떨어지니까 이걸 철거하고 다른 용도로 많이 개발한다. 그래가지고 코리빙(Coliving)이라고 그런 것들이 많이 가고 있는데 코리빙으로 바꾸려고 하는데 리츠로 운영할 건데 리츠로 개발하니까 너무 규제가 많다는 거다. 그래가지고 PFV로 개발해서 세금 한 번 더 내더라도 그냥 PFV로 개발하겠다 이런 민원이 많았다. 그래서 리츠로 운영 관련 자산들을 리츠로 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 거지 기존에 우리나라에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리치로 다 커버하겠다 이런 건 아니다.
-cr리츠 자금 조달 금리가 지금 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면은 한 5% 포인트 정도 떨어진다는 건지.
▶확실한 거는 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데,모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 거고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다. 제가 몇 프로라고 딱 얘기하기는 그렇지만 증권사 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13%~14% 이렇게 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면은 한 자릿수로 확 떨어진다고 얘기한다.
-수익률은 어느 정도 인지.
▶cr리츠가 어느 정도 배당이 돼야 되기 때문에 수익률이 돼야지만 굴러가는 건데, 기존에 14% 됐을 때는 안 굴러가는 사업장들이 예를 들어서 6~7% 떨어진다 그러면 돌아가는 사업장이 되는 거죠. 수익률은 저희한테 등록을 하는 건데 아마 하반기에 등록 신청을 하게 되면 수익률이 나오는데 그걸 한번 봐야 될 것 같다.
-그러면 HUG 보증이 없으면 수익률이 나오기 어렵다는 얘기인지.
▶쉽지 않죠. 근데 그렇게 하지 않고서도 5000가구 정도는 하겠다고 나왔다. 이게 모기지 보증을 우리가 허용하겠다라고 발표하기 전에 4월달에. 이제 제가 만약에 미분양 주택을 가지고 있는데 본 PF로 이제 건축비 대출받아가지고 이제 상환해야 되는데 이게 이게 분양이 안 되니까 돈 나올 데가 없다. 또 준공하게 되면 이걸 또 운영 손실도 발생하는 건데 어쨌든 간에 cr리츠로 임대사업자의 역할로서 이제 임대인을 모집해가지고 임대료 받고 보증금 받고 cr리츠한테 좀 할인 매각하더라도 일정 부분 본 PF 대출을 좀 상환을 해야지 본인들이 회사가 이제 유지될 수 있기 때문에 궁여지책으로도 이제 하려고 하는데 여기에 모기지 보증이 더해지면 아무래도 조금 더 개선되는 구조다.
▶cr 리치는 어차피 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 거고, 공공지원 민간 임대 리치는 제가 다 보지는 않았지만 수도권도 많다. 왜냐하면 분양을 맨 처음에 하려고 했던 사업장들이기 때문이다. 다만 기금 지분(equity) 들어가기 때문에 기금이 최저 수익률을 맞출 수 있는지 여부를 판단해가지고 민간 전문가들이 모인 전문집단에서 기금투자심의위원회에서 이걸 결정한다. 심의를 하고 있다. HUG 관계자한테 어떠냐 했더니 위치가 나쁘지 않다고 들었다. 왜냐하면 처음부터 분양을 염두에 두고 했던 사업장들이기 때문에 나쁘지 않다라고 얘기하더라고요.
-헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지말고도 앞으로 계속 나오는 건지.
▶입지마다 지금 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 우리가 수용해가지고 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식인 거다. 그냥 보시면 알겠지만 신도시가 개인을 상대로 분양을 하다 보니 상가 공실이 높고 관리가 안 되다 보니 신도시를 안정적으로 전문가가 운영하면서 신도시가 안착될 수 있도록 역할을 해주는 게 리츠라고 생각한다. 그래서 여러모로 봤을 때 리츠 방식은 굉장히 그 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 좀 셰어하는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 보고 있다.
-리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.
▶특정 회사 이름을 거론하기가 좀 그렇지만 최근에 신도시에 주상복합 용지를 분양받아가지고 주거는 분양해 버리고 상가 시설은 본인들이 운영하면서 행사도 하고 여러 가지 해가지고 다른 데는 공실이 많은데 거기는 공실이 없었다. 왜냐하면 리츠가 운영한다고 해서 없는 수요가 생긴다는 게 아니라 지금 신도시 상가들은 다 개별 민간 분양한다. 다 부동산 들어와 있고 한데 수요 맞춰가지고 이벤트도 하고 체계적으로 관리하게 되면 공실이 발생하지 않고 잘 운영될 수 있다. 또 업무도 마찬가지다. 아무래도 내가 이거를 건설에서 운영까지 한다고 했을 때는 어떻게 하면 이 공실이 발생하지 않고 프로그램을 잘 만들까라고 생각하는데 단순히 분양하고 끝날 거면은 얼마나 비싸게 팔아야지 이것밖에 생각 안 한다.
우리나라도 좀 부동산 시장이 운영 중심으로 가야 되지 않겠느냐 그러기 위해서는 리치가 어차피 운영 베이스로 가는 거기 때문에 그런 측면을 봤을 때는 좀 리츠가 역할을 해주면 그런 부동산 시장이 조금 선진화되는데 좀 역할을 할 수 있겠다는 바램으로 저희가 리츠 방식으로 공급하겠다는 거다.
조용훈 기자 (joyonghun@news1.kr)
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