(론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

 (론세일,유입물건)경매시장의 꽃 부실채권(NPL)투자 장,단점

    

경,공매 시장의 맛있는 투자물건 찾기

유입방식의 채권투자로 세테크 확보

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연일 계속되는 장마가 많은피해를 속출하면서 한반도도 결국은 안전지대에서 피해가질 못하는 것 같은데 제발 올해도 적당히 지나갔으면 하는 바램이다.

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세상에 영원한 것은 없다고 코로나19의 여파로 하늘 높은줄 모르고 기승을 부리던 부동산 폭등이 이제는 폭락을 넘어 거의 전멸하다시피 하는데 필자가 누누이 강조하였듯이 지난 2년간 윤석열 정부의 주택공급부족이 또한번 큰화근이 일거라 했는데 요근래에 서울 일부에서 회복의 봉화불이 오르는 것 같은데??

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회복기(?)에 접어든 부동산시장의 여파가 경매장에서 서서히 나타나는게 그동안 무관심속에 방치되던 오피스텔,빌라 등 비아파트가 관심대상으로 떠오르는게 이제는 내집마련의 적기가 찾아온게 아닌가 하고 조심스럽게 예측을 해본다.

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지난 시간에 부실채권(NPL)이 무었인지 알아봤다면 이제는 부실채권(NPL)을 어떻게 투자하고 또 어떻게 수익을 올리는지 알아보자.

    

1.채권투자(LOAN SALE)로 수익발생

경매가 진해되는 부동산의 순위채권을 할인 매입하여 낙찰이 되었을 때 배당금을 받게되는데 이때 채권투자금과 확정배당금의 차액이 발생되는데 이게 론세일(LOAN SALE) 방식의 채권투자다.

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[장점]

여기서 부실채권(NPL)투자의 큰장점이 해당채권을 매입할 때 할인을 받게되는데 계약서에 기재되는 채권매입액은 할인금액이 아닌 해당채권의 확정총액까지 가능하게되 기간의 이익을 최대한 키울 수 있는 장점이다.

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[단점]

론세일(LOAN SALE)투자의 가장큰 함정은 해당채권의 매입과 진행과정이 복잡하고 절차가 까다로워 일반인의 접근이 무척 힘들다 생각되는데 이부분을 일부 경매전문가나 투자기관에서 투자자에게 정확한 설명을 하지않아 앞으로는 남는데 뒤로는 손해를 보게되 투자자들의 관심대상에서 멀어지고 있는 현실이다.(이부분은 다음에 별도로 짚어볼께요.)

2.해당부동산 유입방식

이 부분이 부실채권(NPL)투자의 가장 큰 매력이라 할 수 있는데 이는 해당채권을 매입한 후 경매당사자 지위를 확보하여 해당 물건을 일반인보다 월등한 지위를 확보하여 낙찰을 받는 것이다.

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[장점]

해당 채권을 매입할 때 앞에서도 얘기를 하였듯이 매입하는 채권액이 할인된 금액이 아닌 총 채권액(채권원금+이자+이자의이자)으로 매입을 하게 되면서 경쟁력을 확보하는 것입니다.

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즉 채권을 매입한 후 해당 물건에 입찰을 참가할 때 낙찰금액을 총채권액까지 입찰하게 되면서 일반인들의 경쟁을 따돌릴 수 있다는 것이다.

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내가 확보한 채권총액만큼의 금액으로 입찰을 하게 되면 잔금납부 시 상계처리를 할 수 있어 별도의 추가자금이 발생하질 않고 총채권액이 낙찰가액이 되면서 향후 매각 시 양도소득세를 절세할 수 있으며 이 혜택은 해당 물건을 매입하는 매수인 에게도 돌아갈 수 있다.

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[단점]

일반 경매에 비해 채권 매입에 대한 초기자금 과다투자로 인한 부담과 낙찰대금의 업으로 인해 취,등록세 부담이 커질 수 있으며 근저당채권의 질권부 대출을 발생시킬 경우 낙찰 후 배당까지 많은 이자를 부담 할 수 있다.

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부실채권(NPL)투자의 기본은 양질의 좋은 물건을 보는 안목이 필요하며 이보다 더 큰 기술이 필요한 것은 해당 물건을 2차 가공하여 좋은 상품을 만드는 기술과 혜안이 필요하다 할 수있다.

필자는 경매와공매물건 중 각종 사업부지를 부실채권(NPL)으로 확보하여 시행사에게 매입케 하여줌으로 큰 수익을 올려주고 있어 불경기에 또 다른 불루오션을 창출하고 있습니다.

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관심있는 개인투자자나 시행사의 참여를 기다리며 궁금한점 댓글로 올려주세요~

전국주택가격동향조사:2024년 7월 2주 주간 아파트가격 동향

전국주택가격동향조사:2024년 7월 2주 주간 아파트가격 동향

□ 한국부동산원(원장 손태락)이 2024년 7월 2주(7.8일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.04% 상승, 전세가격은 0.05% 상승을 기록했다.

󰊱 주간 아파트 매매가격 동향

 

□ [전국 : 0.04%] 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.03%) 대비 상승폭 확대됐다. 수도권(0.10%→0.12%) 및 서울(0.20%→0.24%)은 상승폭 확대, 지방(-0.04%→-0.03%)은 하락폭 축소됐다.(5대광역시(-0.06%→-0.06%), 세종(-0.23%→-0.14%), 8개도(-0.01%→-0.01%))

 

ㅇ 시도별로는 경기(0.06%), 인천(0.06%), 충남(0.03%), 전북(0.03%), 강원(0.02%) 등은 상승, 대구(-0.11%), 경북(-0.06%), 대전(-0.05%), 부산(-0.05%), 광주(-0.04%) 등은 하락했다.

 

-공표지역 178개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(90→95개) 및 보합 지역(7→10개)은 증가, 하락 지역(81→73개)은 감소

□ [수도권 : 0.12%] 서울 0.24% 상승, 인천 0.06% 상승, 경기 0.06% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.20% → 0.24%]

 

- 정주여건 양호한 선호단지 위주로 매수문의 지속 및 매도 희망가격 높아지면서 상승거래 발생하고 있으며, 가격상승 기대심리가 인근 단지에도 확대되는 등 상승폭 확대

 

- (강북 14개구 : 0.23%) 성동구(0.52%)는 금호·옥수동 대단지 위주로, 용산구(0.36%)는 이촌·문배동 위주로, 서대문구(0.35%)는 남가좌·북가좌동 준신축 위주로, 마포구(0.35%)는 아현·상암동 주요단지 위주로, 은평구(0.30%)는 녹번·불광동 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.26%) 송파구(0.41%)는 방이·신천동 주요단지 위주로, 서초구(0.40%)는 반포·잠원동 대단지 위주로, 강동구(0.32%)는 고덕·암사동 중소형 규모 위주로, 강남구(0.28%)는 역삼·개포·도곡동 위주로 상승

 

ㅇ [인천 : 0.05% → 0.06%]

 

- 중구(0.13%)는 중산·운서동 주요단지 위주로, 남동구(0.12%)는 구월·논현동 중대형 규모 위주로, 부평구(0.08%)는 산곡·부개동 위주로, 계양구(0.08%)는 박촌·오류동 준신축 위주로, 미추홀구(0.06%)는 도화·학익동 중대형 규모 위주로 상승

 

ㅇ [경기 : 0.05% → 0.06%]

 

- 안성시(-0.08%)는 공도읍 등에서 신규 입주물량 영향 보이며 하락하였으나, 과천시(0.49%)는 개발사업 기대감 있는 가운데 부림·별양동 위주로, 성남 분당구(0.31%)는 서현·금곡동 주요단지 위주로, 수원 영통구(0.16%)는 원천·이의동 위주로, 화성시(0.15%)는 직주근접 양호한 반송·영천동 위주로 상승

 

□ [지방 : -0.03%] 5대광역시 0.06% 하락, 세종 0.14% 하락, 8개도 0.01% 하락

 

ㅇ [5대광역시 : -0.06% → -0.06%]

 

- (대구 : -0.13% → -0.11%) 남구(-0.16%)는 이천‧봉덕동 구축 위주로, 동구(-0.15%)는 신규 입주물량 영향있는 신천‧효목동 위주로, 수성구(-0.14%)는 사월‧시지동 위주로 하락

- (부산 : -0.07% → -0.05%) 연제구(0.03%)는 연산동 신축 대단지 위주로 상승했으나, 남구(-0.13%)는 대연‧용호동 중소형 규모위주로, 사상구(-0.12%)는 주례‧모라동 구축 위주로 하락

 

ㅇ [세종 : -0.23% → -0.14%]

 

- 공급물량 영향 지속되며 고운‧반곡동 및 조치원읍 위주로 하락

 

ㅇ [8개도 : -0.01% → -0.01%]

 

- (경북 : -0.03% → -0.06%) 포항 북구(-0.21%)는 흥해읍‧장성동 위주로, 경산시(-0.09%)는 진량읍 및 중산동 구축 위주로 하락

󰊲 주간 아파트 전세가격 동향

 

□ [전국 : 0.05%] 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.05%) 대비 상승폭 유지됐다. 수도권(0.12%→0.13%)은 상승폭 확대, 서울(0.20%→0.20%)은 상승폭 유지, 지방(-0.02%→-0.02%)은 하락폭 유지됐다.(5대광역시(-0.03%→-0.03%), 세종(-0.14%→-0.01%), 8개도(-0.01%→-0.02%))

 

ㅇ 시도별로는 경기(0.10%), 인천(0.10%), 강원(0.06%), 전북(0.04%), 울산(0.02%) 등은 상승, 부산(0.00%)은 보합, 대구(-0.08%), 경북(-0.07%), 대전(-0.06%), 경남(-0.05%) 등은 하락했다.

 

- 공표지역 178개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(109→106개)은 감소, 보합 지역(7→10개)은 증가, 하락 지역(62→62개)은 유지

□ [수도권 : 0.13%] 서울 0.20% 상승, 인천 0.10% 상승, 경기 0.10% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.20% → 0.20%]

 

- 전세자금대출 활용한 수요 등의 영향으로 선호단지 중심으로 상승거래 이어지고 있으며, 매물 소진됨에 따라 인근 단지에서도 거래가격 상승하는 등 서울 전체 상승세 지속

 

- (강북 14개구 : 0.21%) 은평구(0.34%)는 응암‧수색동 역세권 위주로, 노원구(0.30%)는 상계·월계동 위주로, 성동구(0.27%)는 옥수‧응봉동 위주로, 서대문구(0.23%)는 충정로3가 및 북가좌동 위주로, 용산구(0.22%)는 용문‧보광동 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.19%) 영등포구(0.36%)는 문래동3가 및 신길동 주요단지 위주로, 양천구(0.25%)는 신정·목동 위주로, 서초구(0.21%)는 서초‧잠원동 대단지 위주로, 강서구(0.20%)는 가양‧공항동 역세권 위주로, 구로구(0.19%)는 고척‧항동 위주로 상승

 

ㅇ [인천 : 0.10% → 0.10%]

 

- 서구(0.19%)는 청라‧원당동 정주여건 양호한 단지 위주로, 부평구(0.16%)는 삼산·부평·청천동 대단지 위주로, 남동구(0.09%)는 구월·논현동 준신축 및 대단지 위주로, 미추홀구(0.07%)는 용현·주안동 위주로, 계양구(0.06%)는 매물량 감소하며 박촌‧병방동 중소형 규모 위주로 상승

 

ㅇ [경기 : 0.09% → 0.10%]

 

- 안성시(-0.17%)는 공급물량 영향으로 공도읍·당왕동 위주로 하락했으나, 부천 원미구(0.34%)는 중·상동 정주여건 양호한 선호단지 위주로, 김포시(0.29%)는 마산·운양동 및 양촌읍 신축 위주로, 수원 팔달구(0.28%)는 우만·화서동 구축 위주로, 시흥시(0.23%)는 정왕·장곡동 위주로 상승

□ [지방 : -0.02%] 5대광역시 0.03% 하락, 세종 0.01% 하락, 8개도 0.02% 하락

 

ㅇ [5대광역시 : -0.03% → -0.03%]

 

- (대구 : -0.06% → -0.08%) 남구(-0.21%)는 이천‧봉덕동 구축 위주로, 달서구(-0.13%)는 용산‧도원동 대단지 위주로, 북구(-0.10%)는 동변‧서변‧침산동 위주로 하락

 

- (대전 : -0.07% → -0.06%) 서구(0.01%)는 도마‧월평동 위주로 상승했으나, 동구(-0.14%)는 신흥‧대성동 중소형 규모 위주로, 유성구(-0.11%)는 송강‧원내동 구축 위주로 하락

 

ㅇ [세종 : -0.14% → -0.01%]

 

- 신규 입주물량 영향있는 대평·다정·종촌동 위주로 하락

 

ㅇ [8개도 : -0.01% → -0.02%]

 

- (경북 : -0.02% → -0.07%) 경산시(-0.20%)는 중산·백천동 위주로, 포항 북구(-0.14%)는 흥해읍 및 창포동 구축 위주로 하락

※ 주간 아파트가격 동향에 대한 세부자료는 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.reb.or.kr/r-one) 또는 한국부동산원 부동산정보 앱*(스마트폰)을 통해 확인할 수 있다.

 

* 설치방법  : “구글 Play 스토어”  또는 “Apple 앱스토어” 에서 “한국부동산원” 검색 후 설치

 붙임 1 : 주간 아파트 시도별 변동률 통계표

 붙임 2 : 수도권 지역 주간 아파트 변동률 통계표

 붙임 3 : 5대광역시 아파트 변동률 통계표

 붙임 4 : 주간 아파트 매매․전세 가격지수 변동률 그래프